別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 吉見 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吉見 -4 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　町田　晋平 印  TEL.

鑑定評価額 4,830,000 円  １㎡当たりの価格 32,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡吉見町東野２丁目３番２１ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m町道 水道、ガス、下水 鴻巣 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ町道 交通 施設 鴻巣駅西方 5.5km 法令 規制 ２中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 駅まではバス便の住宅地域であるが、Ｈ１５に換地処分を終えた新興住宅地域であり、町内でも良質の住宅地域 として、土地利用も徐々に進んでいくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね吉見町の市街化区域内の住宅地。需要者の中心は、吉見町及び周辺の居住者、勤労者並びに圏域内 に地縁的選好性を有する者。Ｈ１５に換地処分を終え、区画整然とした閑静な住宅地で土地利用も充実してきているも のの、地主保有の土地が多く空地も依然目立つ。最近は都市部の富裕層に土地を買わせてアパートを建てさせる動きも 見られる。土地は５０坪程度で８００万円程度、新築の戸建物件は２０００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 事業収支の観点から共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であるので、本 件においては類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏ま え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吉見 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,600 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [104.5] 100 [114.0] [106.0] 100 31,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] １０月の消費増税の影響、及び米中貿易戦争 の長期化、米イラン対立により先行き不透明 で、不動産市場への影響も懸念される。 地域要因に格別な変動は認められない。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.2 交通・接近　　　  +0.4 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％