別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月12日　提出 吉見 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吉見 -2 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　野口　圭介 印  TEL.

鑑定評価額 4,550,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡吉見町東野５丁目１４番１２ ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西6m町道 水道、ガス、下水 鴻巣 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   400 ｍ、南    10 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       144 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 町道 交通 施設 鴻巣駅南西方 4.7km 法令 規制 ２中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した住宅地域であり、今後も現況の状況で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は吉見町及び周辺市町に所在する市街化区域の住宅地域である。需要者の中心は吉見町内に居住する３０～ ４０代の１次取得者層が中心である。町外からの転入は少なく、人口が年々減少する一方で、新規の供給はほとんど見 られない。近隣地域は区画整然とした住環境良好な住宅地域であるため、一定の需要は見込める地域である。土地の取 引価格は５０～７０坪程度の画地で５００～７００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 建築費の高騰や投資採算性の観点から、収益還元法は適用していない。また、対象標準地は収益性よりも居住の快適性 を指向する住宅地域に存する。採用した取引事例から試算した比準価格は、同一需給圏内に存する宅地の取引市場の実 態を反映している点で、実証的で信頼性が高く、説得力のある価格であると判断する。よって本件では、市場の特性を 十分に踏まえながら、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吉見 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,600 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [104.5] 100 [105.6] [103.0] 100 33,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 輸出が引き続き弱含みで、製造業を中心に弱 さが一段と増しているが、緩やかな回復基調 である。しかし、今後の海外経済状況等に留 意が必要である。 住宅地として成熟しており、特段の変動要因 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.2 交通・接近　　　  -2.7 環境　　　　　　  +4.2 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％