別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 埼玉川島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   埼玉川島 -2 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　新井　和弥 印  TEL.

鑑定評価額 8,940,000 円  １㎡当たりの価格 44,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡川島町八幡３丁目６番１８ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模の区画整然と した分譲住宅地域 南6m町道 水道、ガス、下水 川越 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ町道 交通 施設 川越駅北方 11.0km 法令 規制 １低専 (60,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中規模の戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域として熟成度が高い。特に地域要因を変動さ せる事象は認められないことから、当面は現状を維持しながら推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、川島町に存する住宅地域と判断した。需要者の中心は、同町周辺に地縁的選好性があり自己の居住用を 目的とした個人である。近隣地域周辺は、地区計画に基づき良好な居住環境が形成されているが交通接近条件に劣るた め、市場の需給関係はやや弱含んでいる。川島町における新築戸建物件の中心価格帯は２，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、需要者の中心である自己利用目的のエンドユーザーの視点から、快適性・利便性を要因比較して試算した ものであり、現実の取引市場を反映した実証的な価格といえるため説得力は高い。地区計画により共同住宅の建築が規 制されており賃貸住宅経営が困難なため、収益還元法の適用は断念した。以上の分析より、本件では比準価格を採用し 、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川越 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 74.7] [106.0] 100 44,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 川島町においては、人口増減が平成１２年頃 をピークに減少基調で、新設住宅着工戸数も やや減少しており、不動産市況は低調である 。 全般的市況の中、居住環境の良好な地域であ るが、地価動向は若干の下落傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +16.4 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　 -10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％