別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月8日　提出 埼玉川島 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   埼玉川島 -1 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　中山　健人 印  TEL.

鑑定評価額 7,980,000 円  １㎡当たりの価格 40,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡川島町大字中山字中廓１１７９番９ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 台形 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅と農 家住宅が混在する住 宅地域 東4m町道 水道、ガス、下水 川越 9.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   140 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ町道 交通 施設 川越駅北方 9.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 駅への交通接近条件が劣り、不動産取引や新規の宅地開発も少ないことから、当面は現状維持で推移していくも のと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川島町を中心に川越市、坂戸市の一部を含む住宅地域。町内に鉄道駅は無く交通利便性が劣るため、需要 者は地元在住者や地元に地縁を有する個人が中心となる。専ら自家用車又はバス便に依存する地域であり、不動産需要 は地縁的要素が強いため限定的である。人口減少、高齢化の進行もあって不動産需要の回復は期待できない状態が続い ている。市場での中心価格帯は、新築戸建物件で１，０００万円台後半から２，０００万円台前半と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅から遠く離れ、周辺地域も含め賃貸需要は乏しく、賃貸市場は未成熟であることから収益還元法は非適用とした。近 隣地域の土地取引は自用目的が中心で、この取引が取引水準を形成していることから、本件では、前年公示価格を基礎 として、不動産市場の実態を反映し、実証的で説得力が高いと判断される比準価格を標準に、代表標準地から検討した 価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川越 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 80.7] [103.0] 100 40,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町の総人口及び生産年齢人口の減少、老齢人 口の増加、不動産市況の低調が依然続いてい る。 周辺には開発素地となる空地等も見られるが 大きな変化はなく、地域要因に特段の変動は 認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +14.1 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　 -10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％