別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出 埼玉小川 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   埼玉小川 -8 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　山口　和範 印  TEL.

鑑定評価額 7,860,000 円  １㎡当たりの価格 16,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡小川町大字飯田字番場２２９番３ ②地積 　(㎡) 468   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (70,200) 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅等が散在す る農地の多い住宅地 域 南6m町道、東側道 水道 小川町 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   180 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       484 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 小川町駅北西方 1.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の住宅地域であり、宅地開発も制約を受けるため、今後も現状と変わらぬものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね小川町の市街化調整区域内の住宅地。需要者の中心は、小川町及び嵐山町の市街化調整区域内の居 住者・出身者と考えられる。市街化調整区域かつ都市計画法３４条１２号（既存の集落）に指定されていることで、利 便性に劣る上に画地の分割不可といった行政的要因にも縛られるため、比較的小規模な物件にのみ市場流通性が見られ る程度となっている。取引される価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は皆無であり、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試 算せず、本件においては類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた比準価格を標準として、代表標準地との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　埼玉小川 -7                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 97.7] [103.0] 100 16,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地政学リスクや消費増税により実体経済への 影響が懸念される中、異次元の金融緩和で不 動産市場の二極化・選別化が進む。 地域要因に変動はない 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.9 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％