別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 埼玉小川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   埼玉小川 -3 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　町田　晋平 印  TEL.

鑑定評価額 6,400,000 円  １㎡当たりの価格 32,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡小川町みどりが丘５丁目１２番１４ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模の区画整然と した分譲住宅地域 北東6m町道 水道、ガス、下水 小川町 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   160 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ町道 交通 施設 小川町駅北方 2.3km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、当分は現状を維持して推移するものと予測され る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小川町及び周辺市町に所在する市街化区域内の住宅地域であるが、特に代替・競争関係が強いのは大規模 住宅団地内に所在する地域である。対象不動産が所在する住宅団地における需要者は町内及び周辺市町村居住の一次取 得者のほか、東武東上線沿線で良好な住環境を求める都内・県南からの転入者も一部見られる。所在する住宅団地内に おいて新規の分譲は行われておらず、取引価格は中古住宅付で１，０００～１，５００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の所在する地域は、地区計画により共同住宅の建築が制限されており、アパート等での資産運用が困難であるた め、収益還元法を適用できなかった。標準地の最有効使用は戸建住宅の敷地であり、主たる需要者は住宅用地の購入を 検討している個人と考えられるため、比準価格が標準地の価格形成に最も適合した手法であると判断した。以上から、 本件においては比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] １０月の消費増税の影響、及び米中貿易戦争 の長期化、米イラン対立により先行き不透明 で、不動産市場への影響も懸念される。 地域要因に格別な変動は認められない。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％