別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出 嵐山 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   嵐山 -5 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　高野　広明 印  TEL.

鑑定評価額 6,220,000 円  １㎡当たりの価格 41,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡嵐山町大字志賀字我田分３１６番３５ ②地積 　(㎡) 151   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南4.7m町道 水道、ガス、下水 武蔵嵐山 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       154 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．７ｍ町道 交通 施設 武蔵嵐山駅北方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、地域要因に顕著な変動は見られず、当分は現状を維持し て推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は比企郡嵐山町及び小川町並びに滑川町の市街化区域の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の１次取得 者層が多く、同一需給圏外からの転入者は少ない。近隣地域は駅徒歩圏に位置する住宅団地に存するが、分譲後、相当 年数が経過し、全般的に建物の老朽化や住民の高齢化の進行により、相対的に競争力が低下し、需要はやや弱い。土地 価格は６００万円～７００万円程度、新築戸建住宅は２０００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、対象標準地では建築費の高騰等により、事業収支の 観点から共同住宅の建築を想定することは現実的ではないことから、収益価格を求めることはできなかった。近隣地域 を含む周辺は自己使用目的の居住用不動産の取引が支配的で居住の快適性が重視される地域であることから、本件では 比準価格を中心にして、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　嵐山 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,600 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [104.5] 100 [112.4] [106.0] 100 41,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外経済の減速や国内経済の動向より景気は 足踏み状態にある。 住環境に変化は見られず、地域要因に変動は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.4 交通・接近　　　  +2.7 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％