鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

越生 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	毛呂山 -11355	入間郡毛呂山町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m町道、北西4.2m、角地		２住居 (70,200)
b	毛呂山 -11356	入間郡毛呂山町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m町道、北東4m、角地		１住居 (70,200)
c	日高 -10029	日高市		建付地	（　）	長方形	南東9m市道、南西4m、角地		近商地区計画等 (90,200)
d	日高 -11358	日高市		更地	（　）	長方形	南東12m県道、中間画地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 72,244	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	67,359	100 [ 125.9]	53,502	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	53,500
b	(　 ) 59,152	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	56,338	100 [ 113.4]	49,681		49,700
c	(　 ) 74,993	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	72,226	100 [ 148.7]	48,572		48,600
d	(　 ) 66,907	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	69,372	100 [ 143.5]	48,343		48,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.4	交通・接近　 +2.1	環境　　　　 +26.3
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.4	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 +20.2
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.7	環境　　　　 +51.3
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.9	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 +41.4
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,000 円／㎡]

越生 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,954,933	634,440	2,320,493	2,109,450	211,043	（　0.9726） 205,260	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	4,024,706 円　　　　（　 24,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

越生 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	82.00	Ｓ2	164.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	9.6 m x 17.1 m	前面道路：町道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階：共同住宅の需要が認められる。規模、階層等は有効需要から判定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	82.00	100.0	82.00	1,698	139,236	3.0	417,708
							1.0	139,236
2～ 2	共同住宅	82.00	100.0	82.00	1,443	118,326	2.0	236,652
							1.0	118,326
～

～

～

計		164.00	100.0	164.00		257,562		654,360
								257,562

⑨年額支払賃料	257,562 円　×　12ヶ月　＝　 3,090,744 円
⑩a共益費（管理費）	50 円／㎡　×　 164.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 98,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,189,144 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 318,914 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,870,230 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	654,360 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,889 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 257,562 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 78,814 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,954,933 円　　　　（　 17,909 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	毛呂山（賃）　　　　-11201	1,464 ( 1,420)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,629	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,750 円/㎡　月額支払賃料（　 1,698 円/㎡）　基準階 1 F B
b	日高（賃）　　　　-10003	1,875 ( 1,872)	100 [100.0]	[ 98.2] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,779
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

越生 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	143,500 円	28,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	223,240 円	3,189,144　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 200,900 円	28,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 634,440 円　（　　　　　　 3,845 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9726

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,700,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 164.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,109,450 円（　　　　　 12,785 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,954,933 円
②総費用	634,440 円
③純収益　①－②	2,320,493 円
④建物等に帰属する純収益	2,109,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	211,043 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	205,260 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,244 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,024,706 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
越生 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

越生 5-1

埼玉県

埼玉第９

氏名

不動産鑑定士　堤　史匡

印

TEL.

鑑定評価額

8,180,000 円

１㎡当たりの価格

49,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	入間郡越生町越生東２丁目７番１６				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:2	店舗Ｗ1	中小規模の小売店舗が建ち並ぶ近隣商業地域	北東9m町道	水道、ガス、下水	越生 210m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 10 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９ｍ町道

交通

施設

越生駅東方

210m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅に近接し、区画整備された既成の商業地であるが、商業繁華性はやや衰退傾向にあり、暫くは概ね現状を
維持しながら推移するものと予測する。地価は依然として弱含みであり下落基調で推移するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 52,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、越生町及びその周辺市町の最寄駅近接あるいは幹線道路又は準幹線道路沿いの商業地である。需要者は
同一需給圏内に地縁を持つ地元企業や個人事業主、関連企業等が主体となる。当該地域は商業繁華性は低いことから収
益力もやや低下傾向にある。従って、当該地域及び周辺の地価も一部を除き弱含みで推移している。商業地の土地需給
が少なく取引価格の相場観の把握は困難であるが、背後の住宅地価格の需給動向との関連で高額な取引は見込めない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は最寄駅に近接した商業地であるが商業繁華性は低いことから取引も少なく、価格牽連性の高いものをやや広
範に収集し比較検討を行った。地価は依然として弱含みであり、賃料水準は低迷しており、賃貸市場の成熟度、実質賃
料水準等もやや低廉であることから収益価格は低位に試算された。したがって、本件では対象標準地は商業地でもある
ことから比準価格及び収益価格を関連付け、類似の標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　越生 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 45,900 円／㎡

[ 98.9]
100

100
[100.0]

100
[ 92.1]

[100.0]
100

49,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

消費税率引上げ後の消費者マインド、海外経
済の動向等に留意が必要であり、住宅建設は
弱含みで、先行きについても当面弱含みと予
測される。

特に地価に影響のある地域要因の変動は無い
。

特に地価に影響のある個別的要因の変動は無
い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.3
交通・接近　　　  -4.7
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

越生 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	毛呂山 -11355	入間郡毛呂山町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m町道、北西4.2m、角地		２住居 (70,200)
b	毛呂山 -11356	入間郡毛呂山町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m町道、北東4m、角地		１住居 (70,200)
c	鳩山 -11220	比企郡鳩山町		更地	（　）	ほぼ長方形	北西15m県道、南東6m、二方路		１住居地区計画等 (70,200)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 72,244	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	67,359	100 [ 123.6]	54,498	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	54,500
b	(　 ) 59,152	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	56,338	100 [ 112.8]	49,945		49,900
c	(　 ) 38,251	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	38,251	100 [ 72.3]	52,906		52,900
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.4	交通・接近　 +2.1	環境　　　　 +24.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.4	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 +19.5
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.4	交通・接近　 -33.1	環境　　　　 +4.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,200 円／㎡]

越生 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,925,764	600,559	2,325,205	2,109,450	215,755	（　0.9726） 209,843	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	4,114,569 円　　　　（　 24,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

越生 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	82.00	Ｓ2	164.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	9.6 m x 17.1 m	前面道路：町道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

収益性を重視して１階は店舗、２階は共同住宅の建物を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	82.00	100.0	82.00	1,727	141,614	3.0	424,842
							1.0	141,614
2～ 2	居宅	82.00	100.0	82.00	1,382	113,324	2.0	226,648
							1.0	113,324
～

～

～

計		164.00	100.0	164.00		254,938		651,490
								254,938

⑨年額支払賃料	254,938 円　×　12ヶ月　＝　 3,059,256 円
⑩a共益費（管理費）	50 円／㎡　×　 164.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 98,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,157,656 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 315,766 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,841,890 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	651,490 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,863 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 254,938 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 78,011 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,925,764 円　　　　（　 17,732 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小川（賃）　　　　-11310	1,301 ( 1,301)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	1,688	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,780 円/㎡　月額支払賃料（　 1,727 円/㎡）　基準階 1 F B
b	日高（賃）　　　　-11307	1,596 ( 1,550)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,867
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

越生 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	143,500 円	28,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	189,459 円	3,157,656　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 200,900 円	28,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特段発生しないものとした。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 600,559 円　（　　　　　　 3,640 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9726

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,700,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 164.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,109,450 円（　　　　　 12,785 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,925,764 円
②総費用	600,559 円
③純収益　①－②	2,325,205 円
④建物等に帰属する純収益	2,109,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	215,755 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	209,843 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,272 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,114,569 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,900 円／㎡）