別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月13日　提出 越生 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   越生 -2 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　小貫　洋一 印  TEL.

鑑定評価額 5,480,000 円  １㎡当たりの価格 15,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間郡越生町大字鹿下字柿枝前８０９番２ ②地積 　(㎡) 356   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 が見られる住宅地域 西5.2m町道 水道 越生 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       336 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．２ｍ町道 交通 施設 越生駅北西方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の農家住宅地域であり、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状のまま推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は越生町とその周辺市町村を含む圏域にある市街化調整区域内の農家住宅地域である。需要者は地縁性があ る農業従事者等が中心であり、他からの流入は少ない。近隣周辺は、町の中心部から距離がある市街化調整区域内の農 家住宅地域であり、利便性、快適性等に劣り、需要は限定され弱い。取引が少ないため需要の中心となる価格帯を把握 しづらいが、単価にして坪５万程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の農家住宅地域で、アパート等の賃貸需要や供給が見られず、賃貸市場が成立していないため、収益 還元法は適用しなかった。一方、比準価格は、同一需給圏内の類似する多数の取引事例から比準して求めたものであり 、市場の実態を反映した実証的な価格である。以上により、市場の実態を反映した比準価格を標準にして、代表標準地 との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　毛呂山 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,200 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [111.0] [100.0] 100 15,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 消費増税等の影響により景気後退入りした可 能性があり、また日本経済が長期的な縮小過 程に入った可能性も高い。越生町の総人口は 減少傾向にある。 特別な地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +5.2 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％