別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 毛呂山 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   毛呂山 -6 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　堤　史匡 印  TEL.

鑑定評価額 4,390,000 円  １㎡当たりの価格 41,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間郡毛呂山町若山３丁目２０番５ ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,168) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模の一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 北東4.2m町道 水道、ガス、下水 武州長瀬 790m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       108 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．２ｍ町道 交通 施設 武州長瀬駅東方 790m 法令 規制 １中専 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ既成の戸建住宅地域であり、建替え、更新等も含み今後も現状を維持して推移するも のと予測される。地域経済が停滞しており、活性化は望めず、地価は当面の間弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武越生線、ＪＲ八高線沿線で毛呂山町、越生町の住宅地域。需要者は同一需給圏内居住者及び周辺市町 への勤務者や居住者が中心で外部からの転入は少ない。駅から徒歩圏にあるかつて分譲された住宅地域であるが、都心 部への接近性や生活利便性等が劣るため当該地域の需給は減退しており、さらに人口減少や長引く慢性的な地域経済の 不況の影響も相俟って、依然として地価は弱含みである。土地価格は総額で４００万～５００万円前後が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域は小規模なアパート等も少数見られるが、これらは地元の地主層等の資産対策上の物件が主流で 、土地を取得し収益物件を建設するための土地取引は見られず、全般的に自用の戸建住宅建設のための土地取引又は建 売戸建住宅の取引が中心となっている。したがって、市場での実需を総合的に勘案して比準価格を標準とし、さらに代 表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　毛呂山 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,600 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [103.0] 100 [102.7] [101.5] 100 41,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 消費税率引上げ後の消費者マインド、海外経 済の動向等に留意が必要であり、住宅建設は 弱含みで、先行きについても当面弱含みと予 測される。 特に地価に影響のある地域要因の変動は無い 。 特に地価に影響のある個別的要因の変動は無 い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.6 交通・接近　　　  +1.6 環境　　　　　　  -1.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％