別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月8日　提出 三芳 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三芳 -6 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　仲野　文孝 印  TEL.

鑑定評価額 24,400,000 円  １㎡当たりの価格 74,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月5日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間郡三芳町大字竹間沢字北側６２３番５ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 、工場等が混在する 住宅地域 西5m町道 水道、下水 みずほ台 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   250 ｍ、南   150 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ町道 交通 施設 みずほ台駅南方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該近隣地域は、市街化調整区域内で、住宅、工場のほか、周辺には農地も多く、現状維持の状況で推移するも のと予測する。地価は横ばい傾向にあり、先行き不透明感が強い。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武東上線沿線で、概ね、三芳町、富士見市、ふじみ野市における市街化調整区域内の住宅地域等と判 断される。需要者の中心は同一需給圏の内、三芳町及び富士見市の居住者等であると考えられるが、一部圏外からの需 要も見受けられる。宅地開発に関しては、市街化区域と比較すると制限されているため、需要及び供給ともにかなり低 調で取引件数も少ない状況にある。従って、中心となる成約価格帯の把握は困難な状況となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内で、収益目的の投資採算性のある使用は見込めないため、比準価格が価格判断の中心となる。取引事 例比較法のみとなったが、周辺標準地との検討及び前年対象標準地価格との連続性、並びに単価と総額との関連等を総 合的に勘案し、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士見 -12                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [ 92.0] [100.0] 100 74,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市場は、概ね緩やかな上昇傾向を示し ているが、海外経済の動向や金融資本市場の 変動等を鑑みると、先行きに関しては不透明 感が強い。 周辺地域において大規模な開発等もないため 、当面静態的な地域のあり方を維持するもの と予測される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％