別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出 三芳 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三芳 -5 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　浦崎　国雄 印  TEL.

鑑定評価額 17,800,000 円  １㎡当たりの価格 159,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間郡三芳町大字竹間沢字新開４２１番１９ ②地積 　(㎡) 112   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高25m (60,168) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西4.2m町道 水道、ガス、下水 みずほ台 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．２ｍ町道 交通 施設 みずほ台駅南西方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,168) 高度地区最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、小規模一般住宅が立ち並ぶ住宅地域である。住宅地域としてほぼ熟成しており、当面は現状を維持 して推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    159,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は東武東上線沿線で、概ね三芳町、富士見市、ふじみ野市内の住宅地域の圏域である。需要の中心は同一 需給圏内の市町内に居住する３０歳～４０歳代の１次取得者で、一部、都心方面からの需要者も見受けられる。近隣地 域は最寄駅から徒歩圏外にあるが値頃感から不動産需用は堅調に推移してきた。不動産取引の中心価格帯は、土地は１ ００㎡程度で１，６００万円前後、新築戸建分譲で、３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に存する。不動産取引は、居宅としての自用目的が中心であり、収益 不動産の取引は極めて少ない。近隣地域周辺にはアパート等も散見されるが、指定容積率が低く賃貸市場の成熟の程度 は低いため、収益還元法は適用しない。よって、本件では市場性を反映する比準価格を採用して、代表標準地を規準と した価格との均衡に十分に留意し、さらに前年度標準地価格も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士見 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    207,000 円／㎡ [102.4] 100 100 [104.5] 100 [133.4] [104.5] 100 159,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    157,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は上昇傾向に推移してきたが、台風災害 の後は需要の停滞感も感じられる。駅徒歩圏 の住宅地域の地価は総じて強含みにあると考 えられる。 熟成した住宅地域であり、地域要因に影響を 及ぼす変動は特に認められない。一般的要因 の動向から、地価は上昇傾向に推移している 。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.6 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +21.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％