鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

ふじみ野 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２００１－０７ -24508	ふじみ野市		貸家建付地	（　）	長方形	南西5m私道、中間画地		商業 (80,300)
b	２００１－０７ -23511	富士見市		更地	（　）	ほぼ台形	北西28m市道、南東8m、二方路		近商 (90,200)
c	２００１－０８ -24505	ふじみ野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7.3m市道、中間画地		近商 (80,200)
d	２００１－１１ -24504	ふじみ野市		建付地	（　）	長方形	北東24m市道、中間画地		商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 235,960	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	240,207	100 [ 65.2]	368,416	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	368,000
b	(　 ) 446,477	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	443,009	100 [ 106.7]	415,191		415,000
c	(　 ) 194,384	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	197,883	100 [ 50.8]	389,533		390,000
d	(　 ) 423,216	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	429,141	100 [ 78.5]	546,676		547,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 -3.7	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.1	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.1	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.7	交通・接近　 -7.8	環境　　　　 -39.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.1	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 396,000 円／㎡]

ふじみ野 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,120,651	3,323,231	11,797,420	9,884,200	1,913,220	（　0.9515） 1,820,429	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	38,732,532 円　　　　（　 263,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

ふじみ野 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	117.75	Ｓ5	588.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	147 ㎡	15.4 m x 11.5 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸店舗、２～５階は事務所。延床面積に容積算定外床面積（ＥＬＶ昇降路）含む。

⑦有効率　 83.6 ％
の理由

エントランスホール等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	117.75	66.1	77.88	4,115	320,476	8.0	2,563,808
							0.0	0
2～ 2	事務所	117.75	87.9	103.55	3,086	319,555	5.0	1,597,775
							0.0	0
3～ 5	事務所	117.75	87.9	103.55	2,346	242,928	3.0	728,784
							0.0	0
～

～

計		588.75	83.6	492.08		1,368,815		6,347,935
								0

⑨年額支払賃料	1,368,815 円　×　12ヶ月　＝　 16,425,780 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 492.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保され計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,425,780 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,363,340 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,062,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,347,935 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 58,211 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,120,651 円　　　　（　 102,862 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２００１－０３　　　　-9	3,345 ( 3,239)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	4,460	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,142 円/㎡　月額支払賃料（　 4,115 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２００１－０３　　　　-10	3,422 ( 3,320)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,660
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

ふじみ野 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	730,000 円	146,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	657,031 円	16,425,780　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 439,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,204,500 円	146,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	146,000 円	146,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	146,000 円	146,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,323,231 円　（　　　　　　 22,607 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9515

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	146,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 588.75 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0677	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,884,200 円（　　　　　 67,239 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,120,651 円
②総費用	3,323,231 円
③純収益　①－②	11,797,420 円
④建物等に帰属する純収益	9,884,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,913,220 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,820,429 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,384 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,732,532 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 263,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月8日　提出
ふじみ野 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

ふじみ野 5-1

埼玉県

埼玉第３

氏名

不動産鑑定士　鈴木　良彦

印

TEL.

鑑定評価額

55,600,000 円

１㎡当たりの価格

378,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月5日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	295,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	ふじみ野市上福岡１丁目２１５１番１２３２外｢上福岡１－１４－５１｣				②地積　(㎡)	147 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	台形 1.5:1	店舗Ｓ5F1B	中層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	南東20m市道	水道、ガス、下水	上福岡 280m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 11.5 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

上福岡駅北東方

280m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

中層の店舗ビル等が建ち並ぶ繁華な商業地域であり、当分の間、現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 395,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 272,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東武東上線沿線で、概ね川越市駅から和光市駅までの各駅周辺の既成商業地域等である。需要者の中心
は資金力のある法人等である。先行き不透明感もあるが、景気は回復傾向にあり、地価は上昇基調で推移している。取
引当事者の事情に左右され、個別性による価格差も大きいことから、規模、単価等はまちまちで、取引の中心となる価
格帯は把握できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅前商業地域で賃貸物件も見られるが、自用地の利活用に係るものや中古の収益物件として取引されたものが多く、賃
貸物件建築目的での更地の取引はほぼ見られない。不動産の取引は、事業収益性に基づく自己事業目的が中心となって
おり、収益価格の相対的信頼性は低い。よって、本件評価にあたっては、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益
価格を比較考量し、さらに他の標準地との検討を充分に踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    370,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内景気は、緩やかな回復傾向にあるが、一
部に先行き不透明感もみられる。市内の不動
産市況は、概ね堅調に推移している。

既存の商業地域であるが、周辺商業地域の土
地利用の活性化及び堅調な需要に支えられ、
地価は上昇基調で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

ふじみ野 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２００１－０７ -23511	富士見市		更地	（　）	ほぼ台形	北西28m市道、南東8m、二方路		近商 (90,200)
b	２Ｋ６７１１ -22	志木市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西9.5m県道、中間画地		近商高度地区最高25m (80,200)
c	２００１－０９ -23521	富士見市		更地	（　）	台形	東7.3m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	２Ｋ８３３７ -42	朝霞市		更地	（　）	ほぼ正方形	北西6.6m市道、北東4m、角地		商業地区計画等 (100,396)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 446,477	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	447,352	100 [ 103.9]	430,560	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	431,000
b	(　 ) 320,000	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	321,280	100 [ 79.0]	406,684		407,000
c	(　 ) 309,759	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	317,813	100 [ 91.1]	348,862		349,000
d	(　 ) 407,605	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	398,503	100 [ 101.8]	391,457		391,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.1	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.1	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.1	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.7	交通・接近　 +4.2	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.3	交通・接近　 +6.5	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.2	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 395,000 円／㎡]

ふじみ野 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,185,927	3,323,916	11,862,011	9,884,200	1,977,811	（　0.9515） 1,881,887	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	40,040,149 円　　　　（　 272,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

ふじみ野 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	117.75	Ｓ5	588.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	147 ㎡	15.4 m x 11.5 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸店舗、２～５階は１室５０㎡程度の事務所を想定

⑦有効率　 83.6 ％
の理由

階段等の内部共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	117.75	66.1	77.88	4,120	320,866	8.0	2,566,928
							0.0	0
2～ 2	事務所	117.75	87.9	103.55	3,090	319,970	5.0	1,599,850
							0.0	0
3～ 5	事務所	117.75	87.9	103.55	2,348	243,135	3.0	729,405
							0.0	0
～

～

計		588.75	83.6	492.08		1,370,241		6,354,993
								0

⑨年額支払賃料	1,370,241 円　×　12ヶ月　＝　 16,442,892 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 492.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,442,892 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,315,431 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,127,461 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,354,993 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 58,466 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,185,927 円　　　　（　 103,306 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２００１－０３　　　　-10	3,422 ( 3,320)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,660	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,147 円/㎡　月額支払賃料（　 4,120 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２００１－０３　　　　-9	3,345 ( 3,239)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	4,460
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

ふじみ野 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	730,000 円	146,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	657,716 円	16,442,892　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 439,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,204,500 円	146,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	146,000 円	146,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	146,000 円	146,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,323,916 円　（　　　　　　 22,612 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9515

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	146,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 588.75 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0677	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,884,200 円（　　　　　 67,239 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,185,927 円
②総費用	3,323,916 円
③純収益　①－②	11,862,011 円
④建物等に帰属する純収益	9,884,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,977,811 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,881,887 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,802 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,040,149 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 272,000 円／㎡）