別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出 ふじみ野 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   ふじみ野 -7 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　吉本　真理 印  TEL.

鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 ふじみ野市大原２丁目１７０８番８ ｢大原２－５－１２｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,168) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 北西4.2m市道 水道、ガス、下水 上福岡 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 上福岡駅北東方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した住宅地域であるが、南東方の大型商業施設が閉店し、その北東側には大型商業施設が新たに建築中であ る。閉店後の利用方法如何で環境が変わる可能性があるが、今しばらくは現状を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武東上線沿線で、ふじみ野市を中心に富士見市、三芳町の各駅から徒歩圏内の住宅地域。需要者の中心 は圏内居住者が大半を占めるが、圏外からの転入者もみられる。熟成した住宅地域で小規模住宅が密集していることか ら、中古住宅の供給が中心である。土地は１００㎡程度１，５００万円前後、新築の戸建住宅の把握はやや困難である が、３，０００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく間口も狭いため、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。居住の快適性 を指標とした自己の居住用の戸建住宅を建設することを目的とした取引が大半であり、かつ類似地域において規範性を 有する取引事例を得られた。以上より、市場参加者の属性を踏まえ、市場の実勢を反映させた比準価格を採用し、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　ふじみ野 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    179,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [101.5] 100 [114.5] [101.5] 100 160,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    158,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県経済は生産活動は弱含んでいるものの緩や かに回復。雇用情勢、消費者物価は緩やかな 改善、上昇傾向を維持。住宅投資は弱含んで いる。 小規模戸建住宅が密集する地域で、景気動向 等を反映して地価は緩やかな上昇傾向にある 。大型商業施設閉店後の活用方法には注視が 必要。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.9 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％