別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 吉川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吉川 -2 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　村岡　淳二 印  TEL.

鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 111,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 89,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吉川市高久１丁目３０番１３ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整理済の住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 吉川 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ　 市道 交通 施設 吉川駅南方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅からはやや距離があるが、徒歩圏内の、街区の整然とした熟成した閑静な住宅地である。中規模戸建住宅 が建ち並び、街路幅員も広いことから今後とも住宅環境を維持して推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    111,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は吉川市、及び近隣市町の鉄道沿線の住宅地域である。典型的な需要者としては、同一需給圏に居住の１次 取得者の外、他市町からの転入者も想定される。成熟した良好な住環境であるが、都心への接近性がやや劣ることや、 宅地規模がやや大きいこと等から需要者は限定される。中心となる価格帯は、１５０～１７０㎡程度の土地で１，６０ ０～１，９００万円程度、新築戸建住宅で３，０００～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地周辺では、土地取引の中心は自己戸建住宅目的である。基準容積率、建築費等の理由で収益物件建築の実現可能 性が極めて低いことから収益還元法の適用は断念した。同一需給圏内の類似地域等の類似不動産に係る、取引時点の比 較的新しい取引事例を収集選択、適切に補修正し比準価格を試算した。比準価格が市場の特性に最も適合すると判断し 、これを標準とし、代表標準地との規準による価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吉川 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    127,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [112.4] [101.5] 100 111,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    111,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費の伸びは低調である。吉川市内の土 地取引件数はここ数年減少傾向である。市内 の人口は微増・横ばい傾向であるが、高齢化 は進行している。 地域要因に特段の変化は見られない。もおよ り駅からやや距離はあるが、街並みの整然と した、中規模住宅が建ち並ぶ住宅地域である 。 個別的要因に特段の変化は見られない。接面 道路は北東側、幅員６ｍである。競争力は普 通程度である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％