鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

日高 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	日高 -11353	日高市		更地	（　）	ほぼ整形	北東9m県道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
b	日高 -10554	日高市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南西8m市道、北東4m、南西1.8m、三方路		｢調区｣１２号区域該当 (70,200)
c	日高 -10941	日高市		建付地	（　）	不整形	南9m県道、北西4m、二方路		｢調区｣ (70,200)
d	入間 -11449	入間市		更地	（　）	長方形	南東16m区画街路、中間画地		工専地区計画等 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,296	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	37,712	100 [ 76.9]	49,040	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	49,000
b	(　 ) 37,094	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	37,314	100 [ 75.8]	49,227		49,200
c	(　 ) 32,182	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	34,830	100 [ 81.7]	42,632		42,600
d	(　 ) 67,000	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	69,881	100 [ 154.3]	45,289		45,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.4	交通・接近　 -3.9	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.4	交通・接近　 -4.6	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.4	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 +57.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,500 円／㎡]

日高 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	300,481,884	62,399,000	238,082,884	202,176,000	35,906,884	（　0.9514） 34,161,809	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	711,704,354 円　　　　（　 48,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日高 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	7,500.00	Ｓ3	22,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
｢調区｣	60 ％	200 ％	200 ％	14,613 ㎡	101.0 m x 175.0 m	前面道路：国道　 13.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

収益性から、賃貸用の物流倉庫を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟一括賃貸による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	倉庫	7,500.00	100.0	7,500.00	1,147	8,602,500	5.0	43,012,500
							1.0	8,602,500
～

～

～

～

計		22,500.00	100.0	22,500.00		25,807,500		129,037,500
								25,807,500

⑨年額支払賃料	25,807,500 円　×　12ヶ月　＝　 309,690,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 22,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	309,690,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 15,484,500 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	294,205,500 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	129,037,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,225,856 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 25,807,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 5,050,528 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	300,481,884 円　　　　（　 20,563 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	日高（賃）　　　　-10902	1,149 ( 1,143)	100 [100.0]	[101.4] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,189	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,171 円/㎡　月額支払賃料（　 1,147 円/㎡）　基準階 1 F B
b	入間（賃）　　　　-10903	1,213 ( 1,210)	100 [100.0]	[103.8] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [109.2]	100 [100.0]	1,153
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

日高 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	16,200,000 円	3,240,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	12,387,600 円	309,690,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,651,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 22,680,000 円	3,240,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	3,240,000 円	3,240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,240,000 円	3,240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 62,399,000 円　（　　　　　　 4,270 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9514

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,240,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 22,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0624	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 60 ％　＋　0.0636 × 20 ％　＋ 0.0950 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	202,176,000 円（　　　　　 13,835 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	300,481,884 円
②総費用	62,399,000 円
③純収益　①－②	238,082,884 円
④建物等に帰属する純収益	202,176,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	35,906,884 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	34,161,809 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,338 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 711,704,354 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
日高 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

日高 9-1

埼玉県

埼玉第９

氏名

不動産鑑定士　堤　史匡

印

TEL.

鑑定評価額

701,000,000 円

１㎡当たりの価格

48,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	日高市大字大谷沢字藤塚１５番３外				②地積　(㎡)	14,613 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		｢調区｣ (60,200) （その他）
	不整形 1:2	倉庫Ｓ3	国道沿いに物流倉庫、事業所等が建ち並ぶ地域	東13.8m国道、南側道	水道、ガス	狭山日高ＩＣ 2.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 320 ｍ、南 450 ｍ、北 280 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 180.0 ｍ、規模　　 18,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１３．８ｍ国道

交通

施設

狭山日高ＩＣ　北方

2.8km

法令

規制

｢調区｣
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

圏央道狭山日高ＩＣに近く、物流倉庫の需要の高い地域である。圏央道の全線開通に伴い、ＩＣ周辺の工業地の
需要は暫く逼迫した状況が続くものと思料する。地価も暫くは上昇基調で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 46,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 49,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は圏央道及び関越自動車道沿線周辺の内陸型工業地である。需要の中心は物流倉庫事業者、製造事業者、不
動産投資会社等である。圏央道の開通に伴う交通インフラ整備の進捗から埼玉県内の工業地に対する需要は依然として
高く、特にインターチェンジ周辺の物流用地の需給は逼迫している模様である。対象標準地周辺については、単価で４
５，０００円／㎡前後が需要の中心であり、３，０００坪以上の規模の土地需要が堅調である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域はインターチェンジから近距離の調整区域の工業地であるが、価格牽連性の高いものを広範に収集し比較検討
を行った。地価は強含みで上昇基調にある。賃貸市場の成熟度、実質賃料水準等も不動産投資会社による物流施設の賃
貸動向等を検証した結果、収益価格はやや高位に試算された。したがって、本件では対象標準地は工業地であるが収益
性も重視し、比準価格及び収益価格を関連付け、周辺の標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東松山 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 43,900 円／㎡

[101.6]
100

100
[100.0]

100
[ 95.7]

[100.0]
100

46,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

消費税率引上げ後の消費者マインド、海外経
済の動向等に留意が必要であり、住宅建設は
弱含みで、先行きについても当面弱含みと予
測される。

狭山日高ＩＣ周辺に物流事業所が増加しつつ
あり、圏央道ＩＣ周辺の工業地需要の増加が
続いている。

特に地価変動に影響のある個別的要因はない
。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.5
交通・接近　　　  +1.1
環境　　　　　　  -8.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

日高 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	日高 -11353	日高市		更地	（　）	ほぼ整形	北東9m県道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
b	日高 -10554	日高市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南西8m市道、北東4m、南西1.8m、三方路		｢調区｣１２号区域該当 (70,200)
c	東松山 -10872	東松山市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西23.5m国道、北東10m、二方路		工業地区計画等 (70,200)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,296	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	37,712	100 [ 82.5]	45,712	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	45,700
b	(　 ) 37,094	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	37,314	100 [ 78.5]	47,534		47,500
c	(　 ) 62,655	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	63,219	100 [ 148.6]	42,543		42,500
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.4	交通・接近　 -3.9	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.4	交通・接近　 -4.6	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 -4.9	環境　　　　 +51.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,600 円／㎡]

日高 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	301,267,801	62,591,700	238,676,101	202,176,000	36,500,101	（　0.9514） 34,726,196	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	723,462,417 円　　　　（　 49,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日高 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	7,500.00	Ｓ3	22,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
｢調区｣	60 ％	200 ％	200 ％	14,613 ㎡	101.0 m x 175.0 m	前面道路：国道　 13.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

収益性を重視してテナント賃貸を想定した物流倉庫を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括賃貸を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	倉庫	7,500.00	100.0	7,500.00	1,150	8,625,000	5.0	43,125,000
							1.0	8,625,000
～

～

～

～

計		22,500.00	100.0	22,500.00		25,875,000		129,375,000
								25,875,000

⑨年額支払賃料	25,875,000 円　×　12ヶ月　＝　 310,500,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 22,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	310,500,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 15,525,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	294,975,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	129,375,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,229,063 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 25,875,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 5,063,738 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	301,267,801 円　　　　（　 20,616 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	日高（賃）　　　　-11306	1,064 ( 1,059)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,194	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,175 円/㎡　月額支払賃料（　 1,150 円/㎡）　基準階 1 F B
b	入間（賃）　　　　-11308	1,047 ( 1,014)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,161
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

日高 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	16,200,000 円	3,240,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	12,420,000 円	310,500,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,811,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 22,680,000 円	3,240,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	3,240,000 円	3,240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,240,000 円	3,240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特段発生しないものとした。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 62,591,700 円　（　　　　　　 4,283 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9514

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,240,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 22,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0624	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 60 ％　＋　0.0636 × 20 ％　＋ 0.0950 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	202,176,000 円（　　　　　 13,835 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	301,267,801 円
②総費用	62,591,700 円
③純収益　①－②	238,676,101 円
④建物等に帰属する純収益	202,176,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	36,500,101 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	34,726,196 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,376 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 723,462,417 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,500 円／㎡）