別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 日高 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日高 -2 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　河野　栄一 印  TEL.

鑑定評価額 9,240,000 円  １㎡当たりの価格 61,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月13日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日高市大字中鹿山字後耕地９５番１０ ②地積 　(㎡) 151   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 高麗川 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       156 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 高麗川駅南東方 850m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は既存の住宅地域で、格別の価格形成要因の変動はないことから地域的には暫くは現状を維持するが、 地価は地域的な需要の低迷から、当面は下落基調が続く可能性があると思慮する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ川越線沿線で日高市内市街化区域を中心とする圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち日高市在住 の一次取得者層である。最寄駅から徒歩圏内で利便性及び住環境が良好な地域であるため、住宅需要は根強い。中心と なる土地価格帯は１，０００万円前後、新築の戸建住宅は２，０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心にした住宅地域であり、取引に当たっては自用目的の取引が中心となっており、アパート建 築目的の投資採算性に着目した市場行動はほとんど見られない。当該地域では比隣における取引価格との比較が重要な 指標になっているという市場実態があることから、本件鑑定評価においては、代表標準地の規準価格も踏まえたうえで 比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日高 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,900 円／㎡ [100.6] 100 100 [104.5] 100 [131.6] [106.0] 100 61,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本の景気は緩やかに回復しているものの、 先行きについては、当面弱さが残る。日高市 の不動産市場では全体的には停滞傾向が続い ている。 徒歩圏内の戸建住宅地域であり、用途地域が 第１種低層住居専用地域で、容積率が８０％ と低いことから良好な住環境が形成されてい る。 南側道路であるため、地域内では需要が見込 める土地といえるが、現時点では、格段の需 要の高まりがあるとまではいえない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.5 交通・接近　　　  +8.6 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％