鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

幸手 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１２４００５ -71	幸手市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西18m県道、中間画地		商業 (80,400)
b	２０１２４００６ -70	幸手市		建付地	（　）	長方形	南東16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ｙ２０１４６４０６ -80	北葛飾郡杉戸町		更地	（　）	台形	北西17m国道、東5m、角地		近商 (90,200)
d	Ｙ２０１２３２１２ -82	久喜市		更地	（　）	台形	南西18m県道、北東6m、二方路		２住居 (60,200)
e	２０１２１４０２ -80	春日部市		建付地	（　）	台形	南西12.8m国道、北4.6m、南2.2m、三方路		準住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,520	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	76,907	100 [ 134.9]	57,010	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	57,000
b	(　 ) 67,183	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	66,981	100 [ 105.9]	63,249		63,200
c	(　 ) 68,884	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 91.4]	75,139	100 [ 120.0]	62,616		62,600
d	(　 ) 105,132	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	102,070	100 [ 167.6]	60,901		60,900
e	(　 ) 90,140	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.1]	102,316	100 [ 166.3]	61,525		61,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +31.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -8.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +71.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +68.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,500 円／㎡]

幸手 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,298,485	762,803	2,535,682	1,454,640	1,081,042	（　0.9746） 1,053,584	（ 5.2 - 0.2 ） 5.0％
	⑧収益価格	21,071,680 円　　　　（　 40,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

幸手 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	114.75	Ｓ1	114.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	515 ㎡	29.0 m x 18.0 m	前面道路：国道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層の沿道サービス店舗が標準的であるので、一棟貸しの平家建ての鉄骨店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～	店舗	114.75	100.0	114.75	2,530	290,318	5.0	1,451,590
							1.0	290,318
～

～

～

～

計		114.75	100.0	114.75		290,318		1,451,590
								290,318

⑨年額支払賃料	290,318 円　×　12ヶ月　＝　 3,483,816 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 114.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,483,816 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 289,157 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,194,659 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,451,590 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,311 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 290,318 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 90,515 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,298,485 円　　　　（　 6,405 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２０１２１４０２　　　　-81	1,260 ( 1,225)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	100 [ 71.0]	100 [105.0]	2,486	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,612 円/㎡　月額支払賃料（　 2,530 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２０１２１４０２　　　　-82	2,480 ( 2,408)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	2,605
c	Ｑ２０１２１４０６　　　　-80	1,067 ( 1,036)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	100 [ 60.0]	100 [100.0]	2,615

幸手 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	104,500 円	20,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	139,353 円	3,483,816　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 292,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 174,500 円	20,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	31,350 円	20,900,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,900 円	20,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 762,803 円　（　　　　　　 1,481 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,900,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 114.75 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,454,640 円（　　　　　 2,825 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,298,485 円
②総費用	762,803 円
③純収益　①－②	2,535,682 円
④建物等に帰属する純収益	1,454,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,081,042 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,053,584 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,046 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,071,680 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
幸手 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

幸手 5-2

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　中島　信吾

印

TEL.

鑑定評価額

31,300,000 円

１㎡当たりの価格

60,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	49,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	幸手市東２丁目７９５番９｢東２－２０－７｣				②地積　(㎡)	515 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1.5:1	店舗Ｓ1	飲食店舗、小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	北西13m国道	水道、下水	幸手 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 40 ｍ、南 35 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 504 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１３ｍ国道

交通

施設

幸手駅南東方

650m

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

沿線では事業用借地権やオーダーリース方式による貸店舗・ＡＴＭ等が定着しているが、大型ＳＣ等が立地する
上高野１丁目地区に比べると需給とも弱くテナントの入れ替りも早い。飲食店の激戦は今後も続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 62,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は幸手市及び周辺市町の国道並びに主要幹線道路沿いの圏域。需要者は主としてロードサイドを中心として
首都圏及び全国展開する店舗等の事業者で事業借地権やオーダーリース方式による形態が一般的。ただ同一業者間での
競合や生き残りの競争激化によって入れ替りが早く空テナントや店舗等撤退済の土地（借地）も散見される。東２丁目
近隣（国道４号沿線）の土地相場は、引続き弱含みだが値頃感から概ね昨年並みの坪単価２０万円程度と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は駐車場込みの低層店舗が基盤となっているが、新規賃貸物件は鋼材価格の上昇や人手不足に伴う労務費等の
さらなる上昇傾向に加え、賃料水準等の低下によって収益性が逓減し、現実の地価水準とやや乖離している。また、積
算価格は後述の通り原価法が適用出来なかった。本件では、前年価格との連続性の中で、実証的な比準価格を中心に収
益価格を比較考量し、さらに前年代表標準地からの規準価格との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　春日部 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 89,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[145.0]

[100.0]
100

60,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

増税後の反動で家電販売店や百貨店等の売り
上げが減少、さらに台風１９号の影響で営業
停止やホテルの宿泊客減等も響き、景況感は
マイナス傾向。

県央道側道の開通で、幹線道路間のアクセス
が増して路線沿いの利便性も上昇したが、後
継者不足や空地の低利用は改善されず、地価
は弱含みで推移。

個別的要因に変動はない

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

幸手 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｙ２０１２４００６ -81	幸手市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西15m国道、南西4m、角地		準住居 (70,200)
b	Ｙ２０１２３２１２ -82	久喜市		更地	（　）	台形	南西18m県道、北東6m、二方路		２住居 (60,200)
c	２０１２４００６ -70	幸手市		建付地	（　）	長方形	南東16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２０１２４００５ -71	幸手市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西18m県道、中間画地		商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,907	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	52,240	100 [ 100.0]	52,240	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	52,200
b	(　 ) 105,132	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	102,070	100 [ 164.7]	61,973		62,000
c	(　 ) 67,183	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	66,981	100 [ 105.9]	63,249		63,200
d	(　 ) 75,520	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	76,907	100 [ 134.9]	57,010		57,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +68.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +31.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,600 円／㎡]

幸手 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の路線商業内であり、再調達原価の把握が出来なかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,298,485	762,803	2,535,682	1,454,640	1,081,042	（　0.9746） 1,053,584	（ 5.2 - 0.2 ） 5.0％
	⑧収益価格	21,071,680 円　　　　（　 40,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

幸手 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	114.75	Ｓ1	114.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	515 ㎡	29.0 m x 18.0 m	前面道路：国道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的な平家建飲食関連店舗で、形式は駐車場付一棟貸し、賃料算定基準の賃貸面積は３５坪弱

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

沿道店舗として一括貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～	店舗	114.75	100.0	114.75	2,530	290,318	5.0	1,451,590
							1.0	290,318
～

～

～

～

計		114.75	100.0	114.75		290,318		1,451,590
								290,318

⑨年額支払賃料	290,318 円　×　12ヶ月　＝　 3,483,816 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 114.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,483,816 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 289,157 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,194,659 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,451,590 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,311 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 290,318 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 90,515 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,298,485 円　　　　（　 6,405 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２０１２１４０６　　　　-80	1,067 ( 1,036)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	100 [ 60.0]	100 [100.0]	2,615	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,612 円/㎡　月額支払賃料（　 2,530 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２０１２３２１３　　　　-82	2,082 ( 1,963)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 75.0]	100 [133.0]	100 [105.0]	2,485
c	Ｑ２０１２３２１２　　　　-82	1,642 ( 1,642)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 74.0]	100 [100.0]	2,610

幸手 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	104,500 円	20,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	139,353 円	3,483,816　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 292,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 174,500 円	20,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	31,350 円	20,900,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,900 円	20,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 762,803 円　（　　　　　　 1,481 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,900,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 114.75 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,454,640 円（　　　　　 2,825 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,298,485 円
②総費用	762,803 円
③純収益　①－②	2,535,682 円
④建物等に帰属する純収益	1,454,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,081,042 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,053,584 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,046 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,071,680 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,900 円／㎡）