鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

坂戸 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２００１－１３ -23915	坂戸市		建付地	（　）	ほぼ整形	東18m市道、中間画地		商業 (80,400)
b	２００１－１２ -23915	坂戸市		更地	（　）	不整形	南西18m県道、西4m、角地		２住居 (70,200)
c	２００１－１２ -20123	川越市		更地	（　）	台形	南西12m市道、北東4.2m、二方路		１住居 (70,200)
d	２００１－０１ -24110	鶴ケ島市		建付地	（　）	長方形	南東7.5m市道、南西4m、角地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 181,489	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	181,489	100 [ 81.8]	221,869	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	222,000
b	(　 ) 102,894	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	108,309	100 [ 52.0]	208,287		208,000
c	(　 ) 199,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	189,524	100 [ 85.0]	222,969		223,000
d	(　 ) 172,980	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	164,743	100 [ 75.4]	218,492		218,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -17.4	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 218,000 円／㎡]

坂戸 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,077,289	3,525,687	12,551,602	10,696,600	1,855,002	（　0.9515） 1,765,034	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	37,553,915 円　　　　（　 139,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

坂戸 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	214.18	ＲＣ3	612.09
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	271 ㎡	13.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階事務所フロア貸し。

⑦有効率　 95.4 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	204.03	90.4	184.43	3,007	554,581	6.0	3,327,486
							0.0	0
2～ 2	事務所	204.03	97.9	199.83	2,406	480,791	3.0	1,442,373
							0.0	0
3～ 3	事務所	204.03	97.9	199.83	2,105	420,642	3.0	1,261,926
							0.0	0
～

～

計		612.09	95.4	584.09		1,456,014		6,031,785
								0

⑨年額支払賃料	1,456,014 円　×　12ヶ月　＝　 17,472,168 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 584.09 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,472,168 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,450,190 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,021,978 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,031,785 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 55,311 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,077,289 円　　　　（　 59,326 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２００１－１３　　　　-23908	2,991 ( 2,901)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [ 95.1]	100 [110.0]	2,948	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,022 円/㎡　月額支払賃料（　 3,007 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２００１－１３　　　　-24105	3,204 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	3,096
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

坂戸 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	790,000 円	158,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	698,887 円	17,472,168　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 456,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,264,000 円	158,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	158,000 円	158,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	158,000 円	158,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,525,687 円　（　　　　　　 13,010 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9515

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	158,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 612.09 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0677	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,696,600 円（　　　　　 39,471 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,077,289 円
②総費用	3,525,687 円
③純収益　①－②	12,551,602 円
④建物等に帰属する純収益	10,696,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,855,002 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,765,034 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,513 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,553,915 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 139,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月7日　提出
坂戸 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

坂戸 5-1

埼玉県

埼玉第３

氏名

不動産鑑定士　中野　拓

印

TEL.

鑑定評価額

58,300,000 円

１㎡当たりの価格

215,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	坂戸市日の出町５５３番２｢日の出町１４－７｣				②地積　(㎡)	271 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:1.5	店舗Ｗ2	店舗、事業所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	西20m市道	水道、ガス、下水	坂戸 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

坂戸駅北方

100m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

昨年に新規開業した坂戸駅至近のショッピングモールは従来の旧商業施設の顧客を取り込んで営業しており、当
面は、現状を維持したまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 223,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 132,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は坂戸市や鶴ヶ島市内の商業地域に加え、一部川越市内の近隣商業地域等も含まれる。需要者は、地縁を有
する個人事業者や中小企業が多いが、チェーン店の出店や営業拠点の開設を目的とする大手中堅企業も見込まれる。駅
至近で利便性が高い地域での物件の稀少性はあるが、坂戸市内の商業の中心が郊外部に移転していることからも、客足
流動性の向上は疑問である。近隣での土地取引は散発的に見られる程度で、中心価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は低位に求められたが、駅至近の商業地が衰退して収益性が低下し、郊外にその中心が移動する傾向を反映し
たものと推測される。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する商業地の事例から求めており、実証的で信頼性
が高い。収益価格は商業地では重視すべき価格ではあるが、規範性が低下していると判断し、本件では比準価格を関連
付け、収益価格は比較考量に止め、代表標準地を規準して得た価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川越 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 366,000 円／㎡

[101.9]
100

100
[100.0]

100
[173.8]

[100.0]
100

215,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    215,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな回復基調にあり、市場は安定
しているが、米中貿易摩擦や英国のＥＵ離脱
等の海外情勢が国内経済に与える影響を注視
する必要がある。

駅前通り商店街の一角となる地域に所在し、
近傍のスーパー撤退後の新たな商業施設の稼
働は浸透した。地価は安定的に推移している
模様である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 +64.0
行政　　　　　　  -2.6
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

坂戸 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２００１－１３ -23915	坂戸市		建付地	（　）	ほぼ整形	東18m市道、中間画地		商業 (80,400)
b	２００１－０１ -24110	鶴ケ島市		建付地	（　）	長方形	南東7.5m市道、南西4m、角地		商業 (90,400)
c	２００１－０９ -20101	川越市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6.2m市道、北3.4m、二方路		１住居 (60,200)
d	２００１－１２ -20123	川越市		更地	（　）	台形	南西12m市道、北東4.2m、二方路		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 181,489	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	181,489	100 [ 86.0]	211,034	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	211,000
b	(　 ) 172,980	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	166,327	100 [ 85.0]	195,679		196,000
c	(　 ) 178,112	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	174,620	100 [ 83.0]	210,386		210,000
d	(　 ) 199,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	197,030	100 [ 79.8]	246,905		247,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 223,000 円／㎡]

坂戸 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,986,443	3,521,524	12,464,919	10,696,600	1,768,319	（　0.9515） 1,682,556	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	35,799,064 円　　　　（　 132,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

坂戸 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	214.18	ＲＣ3	612.09
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	271 ㎡	13.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～３階は事務所を想定。

⑦有効率　 95.4 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	204.03	90.4	184.43	3,050	562,512	6.0	3,375,072
							0.0	0
2～ 2	事務所	204.03	97.9	199.83	2,290	457,611	3.0	1,372,833
							0.0	0
3～ 3	事務所	204.03	97.9	199.83	2,140	427,636	3.0	1,282,908
							0.0	0
～			90.0	103.50			2.0	0
							1.0	0
～			90.0	103.50			2.0	0
							1.0	0

計		612.09	95.4	584.09		1,447,759		6,030,813
								0

⑨年額支払賃料	1,447,759 円　×　12ヶ月　＝　 17,373,108 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 584.09 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,373,108 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,441,968 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,931,140 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,030,813 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 55,303 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,986,443 円　　　　（　 58,991 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２００１－１３　　　　-23908	2,991 ( 2,901)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 94.1]	100 [100.0]	3,311	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,065 円/㎡　月額支払賃料（　 3,050 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２００１－０１　　　　-20108	1,701 ( 1,650)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 88.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,818
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

坂戸 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	790,000 円	158,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	694,924 円	17,373,108　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 456,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,264,000 円	158,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	158,000 円	158,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	158,000 円	158,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,521,524 円　（　　　　　　 12,995 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9515

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	158,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 612.09 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0677	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,696,600 円（　　　　　 39,471 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,986,443 円
②総費用	3,521,524 円
③純収益　①－②	12,464,919 円
④建物等に帰属する純収益	10,696,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,768,319 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,682,556 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,209 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,799,064 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 132,000 円／㎡）