別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月8日　提出 坂戸 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂戸 -3 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　巣合　勇次 印  TEL.

鑑定評価額 6,390,000 円  １㎡当たりの価格 70,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 個別評価 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂戸市大字片柳字馬場先１６４５番１２ ②地積 　(㎡) 91   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い新興住宅地域 東4m私道 水道 北坂戸 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 片柳土地区画整理事業施行区 域内にある。 街 路 基準方位北　　　４ ｍ私道 交通 施設 北坂戸 1.2km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、片柳土地区画整理事業地内にあるものの、今だ農地、空地等も目立つ地域である。土地区画整理事 業の進捗程度も鈍く、当面は現状のまま推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武東上線北坂戸駅を中心に坂戸駅等を最寄駅とする坂戸市及び周辺市町の住宅地域と判断する。主たる 需要者は東京都心圏等に通勤する勤労者となっている。概ね熟成している住宅地域であり、やや住環境が劣ることから 需要は低いものと考えられ、取引動向は活発とはいえない。したがって、新築戸建住宅の成約水準の把握は難しいが、 標準地程度の規模であれば概ね２千万円台程度が中心と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例はいずれも同一需給圏内に存する事例である。対象標準地の画地規模より大きな事例が多いが補修正 も適切であり比準価格の説得力は高い。収益価格については、対象標準地が賃貸経営における経済合理的な収益性を確 保するに必要な面積を満たさないことから試算を見送った。したがって、比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも 留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鶴ケ島 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    108,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [155.3] [103.0] 100 69,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気回復傾向が鈍化する中、消費増税や令和 元年台風１９号などの自然災害が日本経済に 与える影響は今後の懸念材料と考えられる。 地域要因に特段の変動要因はなく、駅距離や 生活利便性等、当該地域の需要は普通程度で あり地価動向は概ね横ばいで推移するものと 思料する。 個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +6.2 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％