別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月6日　提出 蓮田 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蓮田 9-1 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　信博 印  TEL.

鑑定評価額 223,000,000 円  １㎡当たりの価格 47,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 蓮田市大字黒浜字桜ヶ丘３４２１番３４ ②地積 　(㎡) 4,695   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1:2 倉庫兼事務所 Ｓ2 倉庫、工場等が見ら れる工業地域 北西12m市道、南西側道 水道、ガス、下水 白岡 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南   180 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  85.0 ｍ、規模　　     4,675 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 白岡駅南東方 2.4km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、倉庫、工場等が見られる工業地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。地域の地価変 動率については上昇傾向にあるものと判断する。 (3)最有効使用の判定 中小工場の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね埼玉県東部における工場、物流倉庫等が見られる工業地域と判定した。需要者は全国の物流業者や 工場運営法人である。土地相場は坪１５～２０万円程度が中心であるが、平成２９年２月に東北道久喜ジャンクション にて接続する圏央道の茨城県区間が全線開通し、東京都から放射状に伸びる６高速道が圏央道で結ばれ、交通利便性が 飛躍的に向上したことにより物流用地を中心とした工業地の需給は逼迫している状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 求められた価格は比準価格のみであるが、比準価格は市況を反映した実証的な試算価格であるため、価格決定の際の説 得力は高いものと思料される。近隣地域内では専ら自用目的の工場や倉庫が多く、収益性よりも周辺取引事例との比較 において価格形成が行われているケースが多い。従って本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久喜 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,400 円／㎡ [103.6] 100 100 [100.0] 100 [113.2] [103.0] 100 47,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近年における通信販売等による商品需要の増 大により、関東圏における物流用地を含めた 工業地の人気は高まり、地価は上昇している 。 倉庫、工場等が見られる工業地域。東北道に 近く、さらに近年における圏央道の整備によ り交通利便性は高まり、需要増大が見込まれ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -20.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％