鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

蓮田 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１２３８０５ -3	蓮田市		建付地	（　）	長方形	北西4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	２０１２３８１１ -18	蓮田市		建付地	（　）	長方形	北西13m県道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ｙ２０１２３８０２ -26	蓮田市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		１低専 (60,80)
d	２０１２３８０２ -27	蓮田市		建付地	（　）	長方形	南東5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	Ｙ２０１２３８０２ -31	蓮田市		建付地	（　）	台形	南4m市道、中間画地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 96,734	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	95,876	100 [ 91.3]	105,012	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	107,000
b	(　 ) 116,392	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	115,589	100 [ 108.2]	106,829		108,000
c	(　 ) 97,555	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.5]	95,010	100 [ 90.1]	105,450		107,000
d	(　 ) 99,369	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	95,756	100 [ 88.9]	107,712		109,000
e	(　 ) 95,861	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.7]	95,385	100 [ 91.2]	104,589		106,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 107,000 円／㎡]

蓮田 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,429,527	538,196	1,891,331	1,701,610	189,721	（　0.9742） 184,826	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	4,200,591 円　　　　（　 22,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

蓮田 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	82.60	ＬＳ2	141.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	184 ㎡	12.8 m x 14.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

収益性を重視して共同住宅（ファミリータイプ・平均専有面積３５．３０㎡）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	居宅	70.60	100.0	70.60	1,499	105,829	1.0	105,829
							1.0	105,829
地上 2～ 2	居宅	70.60	100.0	70.60	1,499	105,829	1.0	105,829
							1.0	105,829
～

～

～

計		141.20	100.0	141.20		211,658		211,658
								211,658

⑨年額支払賃料	211,658 円　×　12ヶ月　＝　 2,539,896 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 141.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,539,896 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 210,811 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,329,085 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	211,658 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,941 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 211,658 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 98,501 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,429,527 円　　　　（　 13,204 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２０１２３８１１　　　　-1	1,166 ( 1,165)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 80.0]	100 [101.0]	100 [ 96.0]	1,488	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,564 円/㎡　月額支払賃料（　 1,499 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２０１２４６１１　　　　-3	1,398 ( 1,397)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 85.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.5]	1,637
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

蓮田 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	131,500 円	26,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	101,596 円	2,539,896　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 197,200 円	26,300,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	52,600 円	26,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,300 円	26,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 538,196 円　（　　　　　　 2,925 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,300,000 円	設計監理料率　 181,000 円／㎡　×　 141.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,701,610 円（　　　　　 9,248 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,429,527 円
②総費用	538,196 円
③純収益　①－②	1,891,331 円
④建物等に帰属する純収益	1,701,610 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	189,721 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	184,826 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,004 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,200,591 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
蓮田 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

蓮田 -10

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　根岸　一雄

印

TEL.

鑑定評価額

19,500,000 円

１㎡当たりの価格

106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月7日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	84,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	蓮田市馬込２丁目２０６番外				②地積　(㎡)	184 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域	北西6m市道	水道、ガス、下水	蓮田 980m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 200 ｍ、南 300 ｍ、北 180 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

蓮田駅南東方

980m

法令

規制

１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

　蓮田駅から徒歩圏に所在し、中規模の戸建住宅を中心とする区画整理済の住宅地域で、土地利用等に格別な変
化はない。したがって、今後も市内で中位の住宅地域として推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 107,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ宇都宮線沿線で、蓮田市のほか白岡市、久喜市等の圏域に広がる住宅地域である。また、需要者の属
性は、地元及び地元に地縁性を有するエンドユーザーが中心で、圏域外からの転入は、一部地域を除き減少している。
このような中で、蓮田駅から徒歩圏内で区画整理済の住宅地域は、利便性や住環境を選好する需要が根強く、取引市場
は総じて強含みである。なお、新築分譲住宅は、３５００万円程度が中心的な価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は、区画整理済の住宅地域（馬込・蓮田地区）から規範性を高い事例を選択しており、市場実勢を反映した
価格と判断できる。他方、周辺にはアパート等も見られるが、遊休地の活用等が目的で、必ずしも土地価格に見合う賃
料水準が形成されておらず、収益価格は低位に算出された。よって、対象標準地は自己使用目的の取引が支配的な地域
に属するため、代表標準地との検討を踏まえながら、比準価格を重視して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　蓮田 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 124,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[104.5]

100
[115.6]

[101.5]
100

106,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    105,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気に先行き懸念が残るなか、県北東部の住
宅地の需給動向は、最寄り駅の付近を除き、
一次取得者層の需要が弱く、物件の選別化も
顕在化している。

蓮田駅から徒歩圏で区画整理済の住宅地域は
、利便性と良質な住環境からエンドユーザー
等の需要が堅調で、取引市場は強含みである
。

個別的要因の変動及び個別的要因による市場
性の変化等は、特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

蓮田 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１２３８１１ -57	蓮田市		更地	（　）	袋地等	北東4m私道、中間画地		１低専 (50,80)
b	２０１２３８１１ -22	蓮田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	２０１２３８１１ -24	蓮田市		更地	（　）	長方形	北西14m県道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２０１２３８１１ -18	蓮田市		建付地	（　）	長方形	北西13m県道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 115,813	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 87.4]	132,907	100 [ 105.1]	126,458	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	128,000
b	(　 ) 89,458	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.4]	98,854	100 [ 92.1]	107,333		109,000
c	(　 ) 102,349	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 91.4]	112,651	100 [ 109.3]	103,066		105,000
d	(　 ) 116,392	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	115,475	100 [ 108.2]	106,724		108,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 107,000 円／㎡]

蓮田 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られず、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,429,527	538,196	1,891,331	1,701,610	189,721	（　0.9742） 184,826	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	4,200,591 円　　　　（　 22,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

蓮田 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	82.60	ＬＳ2	141.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	184 ㎡	12.8 m x 14.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積３５．３０㎡／戸、標準的使用、駐車場なし

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

各戸メゾネットのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	居宅	70.60	100.0	70.60	1,499	105,829	1.0	105,829
							1.0	105,829
地上 2～ 2	居宅	70.60	100.0	70.60	1,499	105,829	1.0	105,829
							1.0	105,829
～

～

～

計		141.20	100.0	141.20		211,658		211,658
								211,658

⑨年額支払賃料	211,658 円　×　12ヶ月　＝　 2,539,896 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 141.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	維持管理費と相殺し、賃料を構成する部分もないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,539,896 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 210,811 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,329,085 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	211,658 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,941 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 211,658 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 98,501 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,429,527 円　　　　（　 13,204 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２０１２３８１１　　　　-1	1,166 ( 1,165)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 80.0]	100 [101.0]	100 [ 96.0]	1,488	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,564 円/㎡　月額支払賃料（　 1,499 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｄ２０１２３８１１　　　　-13	1,639 ( 1,637)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 98.0]	1,656
c	Ｄ２０１２３８１１　　　　-12	2,511 ( 2,511)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	100 [101.0]	2,563

蓮田 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	131,500 円	26,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	101,596 円	2,539,896　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 197,200 円	26,300,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	52,600 円	26,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,300 円	26,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 538,196 円　（　　　　　　 2,925 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,300,000 円	設計監理料率　 181,000 円／㎡　×　 141.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,701,610 円（　　　　　 9,248 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,429,527 円
②総費用	538,196 円
③純収益　①－②	1,891,331 円
④建物等に帰属する純収益	1,701,610 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	189,721 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	184,826 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,004 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,200,591 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,800 円／㎡）