別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 蓮田 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蓮田 -5 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　山本　晃嗣 印  TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 87,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 蓮田市椿山３丁目２１６番２３８ ｢椿山３－１６－４｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 (50,70) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 蓮田 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   280 ｍ、南   340 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ　市道 交通 施設 蓮田駅北方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,70) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 　区画整然とした住宅地域であるも駅接近性が劣り、地価水準は下落傾向が継続中である。地域要因に著しい変 化が認められない事より暫くは現況どおりの推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、ＪＲ宇都宮線沿線の蓮田市及び隣接市町を中心とした戸建住宅地域一体と判定した。需要者の中心は 蓮田市内全域の居住者（一次取得者層）と推定される。区画整然とした住宅地域であるも画地規模が大きく総額が嵩み 単価は低くなる傾向であり、下落傾向も継続している。価格水準は、土地１５０㎡程度で１１００万円～１４００万円 程度、新築戸建物件は、２５００万円～３０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　画地規模のある住宅地であるも、容積率が低い事等に起因し収益物件市場が希薄であり収益還元法の非適用を余儀な くされた。土地取引は自用の居住用が大半であり、規範性の認められる比準価格を得ていることから、本件の鑑定評価 額決定においては、市場実態を反映した比準価格を中心に、代表標準地価格から検討した価格との均衡に留意しつつ、 対象標準地に係わる前年度価格からの連続性をも踏まえ、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　蓮田 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    124,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [104.5] 100 [145.7] [106.0] 100 87,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　蓮田市の人口は微減傾向（約６．２万人） であるも高齢化が進行（３１．４％）中。戸 建住宅の着工数は弱含みの推移である。 　価格形成に著しく影響を及ぼす地域要因の 変動はない。区画整然とした住宅地域である も、駅接近性が劣り住宅地需要は、弱含みな 地域である。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +20.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％