鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

三郷 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２Ｋ３４ -105	三郷市		建付地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	０２Ｋ０４ -109	三郷市		建付地	（　）	長方形	北西7.3m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	０２Ｋ０７ -34	三郷市		底地	（　）	ほぼ長方形	南5m市道、西4m、角地		準工 (70,200)
d	０２Ｋ０７ -108	三郷市		建付地	（　）	ほぼ台形	西9.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	０２Ｋ３０ -255	草加市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、中間画地		工業 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 107,910	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	112,118	100 [ 114.4]	98,005	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	98,000
b	(　 ) 91,781	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	95,636	100 [ 103.0]	92,850		92,900
c	(　 93,787) 187,574	100 [ 130.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	142,068	100 [ 142.3]	99,837		99,800
d	(　 ) 129,779	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	140,215	100 [ 141.8]	98,882		98,900
e	(　 ) 105,185	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	112,758	100 [ 117.3]	96,128		96,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 +30.0
c	限定価格	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,000 円／㎡]

三郷 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,572,265	1,561,008	5,011,257	3,248,200	1,763,057	（　0.9706） 1,711,223	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	38,027,178 円　　　　（　 40,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三郷 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	470.00	Ｓ1	470.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	938 ㎡	26.0 m x 38.0 m	前面道路：市道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

工場賃貸需要が見込める地域であるため、鉄骨造平家建一棟貸し工場を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	工場	470.00	100.0	470.00	1,180	554,600	3.0	1,663,800
							1.0	554,600
～

～

～

～

計		470.00	100.0	470.00		554,600		1,663,800
								554,600

⑨年額支払賃料	554,600 円　×　12ヶ月　＝　 6,655,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 470.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,655,200 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 279,518 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,375,682 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,663,800 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,939 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 554,600 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.3400　＝　 180,644 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,572,265 円　　　　（　 7,007 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０２ＫＳ３０　　　　-11	1,337 ( 1,296)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,273	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,216 円/㎡　月額支払賃料（　 1,180 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０２ＫＳ０４　　　　-22	1,091 ( 1,059)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,212
c	０２ＫＳ１５　　　　-26	1,369 ( 1,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,245

三郷 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	218,000 円	43,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	266,208 円	6,655,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 651,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 337,900 円	43,600,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	43,600 円	43,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,600 円	43,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,561,008 円　（　　　　　　 1,664 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,600,000 円	設計監理料率　 90,000 円／㎡　×　 470.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,248,200 円（　　　　　 3,463 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,572,265 円
②総費用	1,561,008 円
③純収益　①－②	5,011,257 円
④建物等に帰属する純収益	3,248,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,763,057 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,711,223 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,824 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,027,178 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
三郷 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三郷 9-1

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　瀬尾　守

印

TEL.

鑑定評価額

84,900,000 円

１㎡当たりの価格

90,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月9日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	72,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三郷市戸ケ崎２丁目３１８番				②地積　(㎡)	938 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:1.5	工場	中小工場、倉庫、一般住宅等が混在する工業地域	北8.5m市道	水道、ガス、下水	三郷中央 3.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 80 ｍ、南 150 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 26.0 ｍ、奥行　約　　 36.0 ｍ、規模　　 938 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

市道　８．５ｍ

交通

施設

三郷中央駅南西方

3.4km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅や共同住宅のほか小工場や倉庫等が混在する地域であるが、工場や倉庫等の跡地転用により戸建分譲住
宅やマンション等の住宅地化が進むものと思料される。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 93,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ武蔵野線及びつくばエクスプレス線で、概ね三郷市、吉川市、越谷市、草加市、八潮市の圏域のほか
千葉・茨城県も含まれる。需要者は工場、倉庫等の法人及び個人であり、住宅地としての戸建分譲及びマンション等の
開発業者も見られる。好景気に支えられ企業の設備投資は旺盛であるが、住宅投資は依然として低調であり、工場等の
需要は強含みで、住宅の需給は弱含みと用途により顕著に分かれている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格については景気が回復しているものの未だ賃料支払能力の低下、賃料改定の遅行的性格などから賃貸需要は停
滞しており比準価格に比べ低位に求められ、その価格的信頼度はやや低いと考えられる。そこで代表標準地との検討を
踏まえ、かつ前年標準価格との均衡性から市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を標準として鑑定評価額を
上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　草加 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 101,000 円／㎡

[104.0]
100

100
[102.0]

100
[114.4]

[100.0]
100

90,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

米中貿易摩擦等で世界経済が不安定感が増し
、景気に対する不安材料を多く抱えている。
工業用地に対する需要はやや減退気味である

住工混在地域であり、用途の多様性を有して
いるため、むしろ住宅の需要が顕在化してい
る。

標準的な規模・形状等を有し、工場地として
当面相応の競争力を有する。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

三郷 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２Ｋ３４ -105	三郷市		建付地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	０２Ｋ０４ -109	三郷市		建付地	（　）	長方形	北西7.3m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	０２Ｋ３４ -27	三郷市		更地	（　）	ほぼ台形	南88m国道、北8.1m、二方路		１住居 (70,200)
d	０２Ｋ３４ -101	三郷市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西14m市道、北4.8m、角地		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 107,910	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	112,118	100 [ 119.6]	93,744	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	93,700
b	(　 ) 91,781	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	95,636	100 [ 101.0]	94,689		94,700
c	(　 ) 108,897	100 [ 110.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.1]	91,579	100 [ 97.9]	93,543		93,500
d	(　 ) 107,378	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	109,133	100 [ 118.5]	92,095		92,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	限定価格	％／月 0.00	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 93,500 円／㎡]

三郷 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,850,752	1,841,588	5,009,164	3,248,200	1,760,964	（　0.9706） 1,709,192	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	37,982,044 円　　　　（　 40,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三郷 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	470.00	Ｓ1	470.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	938 ㎡	26.0 m x 38.0 m	前面道路：市道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造平屋建ての倉庫を一棟貸しとして想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

周辺の標準的なレンタブル比を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	工場	470.00	100.0	470.00	1,230	578,100	3.0	1,734,300
							1.0	578,100
～

～

～

～

計		470.00	100.0	470.00		578,100		1,734,300
								578,100

⑨年額支払賃料	578,100 円　×　12ヶ月　＝　 6,937,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 470.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,937,200 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 291,362 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,645,838 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,734,300 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,615 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 578,100 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.3400　＝　 188,299 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,850,752 円　　　　（　 7,304 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０２ＫＳ３０　　　　-11	1,337 ( 1,296)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,258	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,237 円/㎡　月額支払賃料（　 1,230 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０２ＫＳ０７　　　　-17	1,010 ( 980)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,188
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三郷 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	218,000 円	43,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	277,488 円	6,937,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 921,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 337,900 円	43,600,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	43,600 円	43,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,600 円	43,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,841,588 円　（　　　　　　 1,963 円／㎡）　　（経費率　　 26.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,600,000 円	設計監理料率　 90,000 円／㎡　×　 470.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,248,200 円（　　　　　 3,463 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,850,752 円
②総費用	1,841,588 円
③純収益　①－②	5,009,164 円
④建物等に帰属する純収益	3,248,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,760,964 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,709,192 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,822 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,982,044 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,500 円／㎡）