別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 三郷 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三郷 -8 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　北川　憲 印  TEL.

鑑定評価額 8,480,000 円  １㎡当たりの価格 84,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三郷市上口１丁目５４番１０ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) 準防 （その他） (70,100) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農家 住宅等も見られる住 宅地域 北4m市道 水道、下水 三郷中央 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位：北　　４ ｍ市道 交通 施設 三郷中央駅北西方 3.5km 法令 規制 １低専 (70,100) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、最寄り駅からやや離れた戸建住宅を中心に共同住宅等が介在する普通住宅地域であるが、特段の変 動要因がないことから、当面は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね三郷市及び八潮市の圏域における住宅地域である。需要者の属性は、３０～５０才台の１次 取得者及び買換需要者層で、最寄り駅からやや離れており、近年の景気回復の流れを受けているものの、地価への影響 は限定的であり、おおむね地価は横ばい傾向で推移している。不動産市場における中心価格帯（敷地面積１００㎡程度 ）は、更地で８００万円前後、新築戸建住宅で２、３００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 評価対象標準地は最寄り駅から徒歩圏外に位置する普通住宅地域に存するとともに、アパート等の収益物件の供給が限 定的であり、周辺には自用目的の戸建住宅が多いことから、収益性よりも居住の快適性を重視する傾向が強い。したが って、比準価格にややウエイトを置き、収益価格を比較考量の上、前年公示価格等からの検討した価格に留意して、鑑 定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三郷 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    150,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [103.0] 100 [175.4] [100.0] 100 84,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当分科会管内の地価は、最寄り駅徒歩圏等の 利便性の有無、用途等によって上昇傾向、あ るいは横ばい傾向にあるなど方向性は一様で はない。 三郷中央駅徒歩圏外に位置するやや利便性の 劣る住宅地域であるが、格別の変動要因がな いので、地価は横ばい傾向にある。 北側に接道する整形な中間画地であり、日照 及び通風等の居住快適性の程度は、概ね普通 である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +17.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％