別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）
令和2年1月9日　提出
富士見 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富士見 5-3 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　吉本　真理 印  TEL.
鑑定評価額 47,800,000 円  １㎡当たりの価格 368,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6)
路
線
価		 [平成31年1月]
路線価又は倍率		 285,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富士見市東みずほ台１丁目４番１１
 ②地積
　(㎡)		 130  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 店舗併用住宅と店舗
等が混在する駅前の
商業地域		 北西20m市道 水道、ガス、下水 みずほ台

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 みずほ台駅北東方

180m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 商業地域としての繁華性は低く、北西街区において中規模の店舗併用共同住宅が竣工したが、価格形成に与える
影響は少なく、現状とほぼ同様に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    378,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    202,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東武東上線沿線で、みずほ台駅を中心に当駅から川越市駅までの駅周辺の商業地域である。需要者の中心
は、自用目的で店舗・事務所等の取得を模索する個人事業主や法人等のほか賃貸用マンション建設を模索する開発業者
も想定される。支店需要のあるエリアではなくオフィス需要は弱く、店舗需要も商圏が狭く弱含みである。商業地は取
引件数が少なく、取引される規模や価格帯も様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は店舗併用住宅と店舗等が混在するが、そのほとんどが土地取得費の回収を必要としない自用地上の建物であ
り、賃料水準は低く、収益価格は低位に試算された。市場参加者は自らの使用における利便性や事業性を重視すると考
えられるから、実際の取引市場において利便性や事業性の観点から比較検討した比準価格の信頼性は高い。以上より、
比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　ふじみ野 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    370,000 円／㎡		 [102.2]
100		 100
[100.0]		 100
[102.8]		 [100.0]
100		 368,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    359,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県経済は生産活動は弱含んでいるものの緩や
かに回復。雇用情勢、消費者物価は緩やかな
改善、上昇傾向を維持。住宅投資は弱含んで
いる。

商業繁華性や商業施設の集積等に変動はない
が、周辺主要駅の地価上昇を受けて、地価は
上昇傾向を維持。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.6
環境　　　　　　  +7.8
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富士見 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２００１－
０５
-23502		 富士見市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
商業

(100,360)
b ２００１－
０９
-23521		 富士見市

 更地


   
（　          ） 		 台形 東7.3m市道、
中間画地
商業

(80,400)
c ２００１－
１１
-23505		 富士見市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
北4m、角地
近商

(90,200)
d ２００１－
０５
-23520		 富士見市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西28m市道、
西17.4m、
角地
近商
地区計画等
(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
247,140  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
250,847 		 100
[  67.4]
372,177 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
372,000 
b (　           ) 
309,759  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
315,954 		 100
[  83.0]
380,667 
381,000 
c (　           ) 
179,958  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
177,337 		 100
[  50.8]
349,089 
349,000 
d (　           ) 
461,881  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
466,504 		 100
[ 113.8]
409,933 
410,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.9 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.8 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.7 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.8 交通・接近　 -13.6 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.1 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.7 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.1 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    378,000 円／㎡]  



富士見 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,762,285 
2,851,877 
10,910,408 
9,613,400 
1,297,008 		 （　0.9515）
1,234,103 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     26,257,511 円　　　　（　    202,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富士見 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅 100.32 ＲＣ7 601.23
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   130 ㎡     11.8 m x   11.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所は各階フロア貸し、３～７階は各階１Ｋ（約２６㎡）３戸、総戸数１５戸を想定 ⑦有効率　  84.8 ％
の理由		 ホール・階段・管理室等の共用部分を勘案。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
85.89 
49.7 
42.69 
3,810 
162,649 		 8.0  1,301,192 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
85.89 
90.7 
77.89 
2,470 
192,388 		 5.0  961,940 
0.0  0 

 3～ 7		 居宅
85.89 
90.7 
77.89 
2,200 
171,358 		 1.0  171,358 
1.0  171,358 

  ～  
 
 
109.05 
 
 		 3.0  0 
1.0  0 

  ～  
 
100.0 
73.84 
 
 		 3.0  0 
1.0  0 

計
601.23 
84.8 
510.03 

1,211,827 		 3,119,922 
856,790 
⑨年額支払賃料      1,211,827 円　×　12ヶ月　＝　      14,541,924 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     510.03 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,541,924 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,206,980 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,334,944 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,119,922 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,610 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          856,790 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         398,731 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,762,285 円　　　　（　       105,864 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２００１－０７
　　　　-3		 2,716  
(   2,639) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,772 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,856 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,810 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２００１－０７
　　　　-5		 4,172  
(   4,047) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,172 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富士見 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 710,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 581,677 円  　　　       14,541,924　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      104,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,171,500 円  　　　　    142,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       142,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       142,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,851,877 円　（　　　　　　        21,938 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9515    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 142,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     601.23 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0677     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,613,400 円  
（　　　　　        73,949 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,762,285 円      
②総費用 2,851,877 円      
③純収益　①－② 10,910,408 円      
④建物等に帰属する純収益 9,613,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,297,008 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,234,103 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,493 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,257,511 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     202,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）
令和2年1月10日　提出
富士見 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富士見 5-3 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　門脇　誠 印  TEL.
鑑定評価額 48,000,000 円  １㎡当たりの価格 369,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6)
路
線
価		 [平成31年1月]
路線価又は倍率		 285,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富士見市東みずほ台１丁目４番１１
 ②地積
　(㎡)		 130  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 店舗併用住宅と店舗
等が混在する駅前の
商業地域		 北西20m市道 水道、ガス、下水 みずほ台

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 みずほ台駅北東方

180m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 賃貸マンションや店舗付共同住宅等の土地利用が多い駅前通り沿いの商業地域で、区画も整備済みであることか
ら、地域要因の変化は認められないが、テナント需要は比較的高く、地価は強含みで推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    388,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    258,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東武東上線沿線の駅前商業地域で、川越市駅までの埼玉県分が概ねその圏域となる。需要者の中心は、
店舗、事業所等の自己利用を目的とする個人事業主又は法人等の事業者であるが、マンション適地も多いことからマン
ション開発業者の需要も潜在的にはあるものと認められる。土地の供給は極めて少なく、また、取引される土地の規模
も区々であるため、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 各試算価格は最有効使用に即した妥当性ある価格であるが、近隣地域の現況の土地利用は、多くが自用の店舗、土地所
有者が建設した店舗付共同住宅等であり、賃料水準は元本となる土地価格を基礎として形成されていないこともあり、
収益価格は比準価格に比して低位に試算されたものと思料される。よって本件では、比準価格を重視し、収益価格を関
連付け、さらに代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　ふじみ野 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    370,000 円／㎡		 [102.2]
100		 100
[100.0]		 100
[102.6]		 [100.0]
100		 369,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    359,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は実質賃金の低下傾向に加え、消費
増税の影響から陰りが見え始めており、エリ
アによる二極化が顕著である。


店舗付マンション等を中心とする駅前の商業
地域であるが、価格形成に影響を及ぼす地域
要因の変動は認められない。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.6
環境　　　　　　  +7.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富士見 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２００１－
０５
-23502		 富士見市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
商業

(100,360)
b ２００１－
０５
-23520		 富士見市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西28m市道、
西17.4m、
角地
近商
地区計画等
(100,200)
c ２００１－
０９
-23521		 富士見市

 更地


   
（　          ） 		 台形 東7.3m市道、
中間画地
商業

(80,400)
d ２００１－
１１
-23505		 富士見市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
北4m、角地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
247,140  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
252,083 		 100
[  68.4]
368,542 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
369,000 
b (　           ) 
461,881  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
453,361 		 100
[ 110.3]
411,025 
411,000 
c (　           ) 
309,759  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
324,299 		 100
[  84.0]
386,070 
386,000 
d (　           ) 
179,958  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
178,211 		 100
[  50.1]
355,711 
356,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.9 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.8 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.7 環境　　　　 +26.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.1 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.7 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.8 交通・接近　 -13.6 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.1 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    388,000 円／㎡]  



富士見 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,141,073 
2,873,365 
11,267,708 
9,613,400 
1,654,308 		 （　0.9515）
1,574,074 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     33,490,936 円　　　　（　    258,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富士見 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 100.32 ＲＣ7 601.23
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   130 ㎡     11.8 m x   11.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階は事務所、３階以上は一室２６㎡程度のの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  84.8 ％
の理由		 階段等、共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
85.89 
49.7 
42.69 
3,700 
157,953 		 10.0  1,579,530 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
85.89 
90.7 
77.89 
2,500 
194,725 		 5.0  973,625 
0.0  0 

 3～ 7		 居宅
85.89 
90.7 
77.89 
2,321 
180,783 		 1.0  180,783 
1.0  180,783 

  ～  
 
 
 
2,235 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
601.23 
84.8 
510.03 

1,256,593 		 3,457,070 
903,915 
⑨年額支払賃料      1,256,593 円　×　12ヶ月　＝　      15,079,116 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     510.03 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,079,116 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,251,567 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,827,549 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,457,070 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,701 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          903,915 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         281,823 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,141,073 円　　　　（　       108,777 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２００１－０７
　　　　-6		 1,685  
(   1,615) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 90.0]
2,390 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,421 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,321 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２００１－０７
　　　　-10		 1,830  
(   1,754) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]
2,452 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富士見 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 710,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 603,165 円  　　　       15,079,116　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      104,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,171,500 円  　　　　    142,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       142,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       142,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,873,365 円　（　　　　　　        22,103 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9515    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 142,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     601.23 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0677     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,613,400 円  
（　　　　　        73,949 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,141,073 円      
②総費用 2,873,365 円      
③純収益　①－② 11,267,708 円      
④建物等に帰属する純収益 9,613,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,654,308 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,574,074 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,108 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     33,490,936 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     258,000 円／㎡）