鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富士見 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２００１－０５ -23502	富士見市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		商業 (100,360)
b	２００１－０３ -23508	富士見市		更地	（　）	袋地等	南東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	２００１－０７ -24514	ふじみ野市		建付地	（　）	長方形	南東9.2m県道、北東4m、角地		近商 (90,200)
d	２００１－０８ -24505	ふじみ野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7.3m市道、中間画地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 247,140	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	252,083	100 [ 100.6]	250,580	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	251,000
b	(　 ) 249,978	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 85.7]	293,731	100 [ 105.1]	279,478		279,000
c	(　 ) 202,270	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	198,342	100 [ 67.4]	294,276		294,000
d	(　 ) 194,384	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	197,883	100 [ 66.2]	298,917		299,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.9	交通・接近　 +3.2	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.9	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -14.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.7	環境　　　　 -27.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.7	交通・接近　 -9.3	環境　　　　 -26.5
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 271,000 円／㎡]

富士見 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,632,124	3,079,895	12,552,229	9,951,900	2,600,329	（　0.9515） 2,474,213	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	52,642,830 円　　　　（　 170,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富士見 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	221.21	Ｓ3	620.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	310 ㎡	16.0 m x 19.4 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗でフロア貸し、２～３階は１ＬＤＫタイプで平均専有面積約４７㎡程度８戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 91.2 ％
の理由

店舗兼共同住宅ビルとしては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	207.34	92.7	192.14	3,320	637,905	5.0	3,189,525
							0.0	0
2～ 2	居宅	206.33	90.4	186.58	1,992	371,667	1.0	371,667
							1.0	371,667
3～ 3	居宅	206.33	90.4	186.58	1,992	371,667	1.0	371,667
							1.0	371,667
～

～

計		620.00	91.2	565.30		1,381,239		3,932,859
								743,334

⑨年額支払賃料	1,381,239 円　×　12ヶ月　＝　 16,574,868 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 565.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保済みの為計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,574,868 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,325,989 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,248,879 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,932,859 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,182 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 743,334 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 347,063 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,632,124 円　　　　（　 50,426 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２００１－０７　　　　-1	2,820 ( 2,735)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [107.9]	100 [100.0]	2,694	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,334 円/㎡　月額支払賃料（　 3,320 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２００１－０７　　　　-2	3,815 ( 3,602)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,974
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富士見 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	735,000 円	147,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	662,995 円	16,574,868　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 175,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,212,700 円	147,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	147,000 円	147,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	147,000 円	147,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,079,895 円　（　　　　　　 9,935 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9515

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	147,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 620.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0677	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,951,900 円（　　　　　 32,103 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,632,124 円
②総費用	3,079,895 円
③純収益　①－②	12,552,229 円
④建物等に帰属する純収益	9,951,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,600,329 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,474,213 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,981 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,642,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 170,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出
富士見 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富士見 5-2

埼玉県

埼玉第３

氏名

不動産鑑定士　吉本　真理

印

TEL.

鑑定評価額

80,000,000 円

１㎡当たりの価格

258,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富士見市東みずほ台２丁目８番１１				②地積　(㎡)	310 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:1.2	店舗兼共同住宅ＲＣ3	中層店舗併用住宅、駐車場等が多い商業地域	南東20m市道	水道、ガス、下水	みずほ台 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

みずほ台駅北東方

300m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

格別の変動要因も見当たらないことから現状とほぼ同様と予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 265,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 170,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東武東上線沿線で、みずほ台駅を中心に当駅から川越市駅までの駅周辺の商業地域である。需要者の中心
は、自用目的で店舗・事務所等の取得を模索する個人事業主や法人等のほか賃貸用マンション建設を模索する開発業者
も想定される。支店需要のあるエリアではなくオフィス需要は弱く、店舗需要も商圏が狭くやや弱含みである。商業地
は取引件数が少なく、取引される規模や価格帯も様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は店舗併用住宅と店舗等が混在するが、そのほとんどが土地取得費の回収を必要としない自用地上の建物であ
り、賃料水準は低く、収益価格は低位に試算された。市場参加者は自らの使用における利便性や事業性を重視すると考
えられるから、実際の取引市場において利便性や事業性の観点から比較検討した比準価格の信頼性は高い。以上より、
比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　ふじみ野 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 370,000 円／㎡

[102.2]
100

100
[100.0]

100
[146.8]

[100.0]
100

258,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    252,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県経済は緩やかに回復。雇用情勢、消費者物
価は緩やかな改善、上昇傾向を維持。住宅投
資は弱含んでいる。

特段の地域要因の変動は認められないもの景
気動向を受け、地価は上昇を維持。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 +49.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

富士見 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２００１－０５ -23506	富士見市		貸家建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		近商 (80,200)
b	２００１－０７ -24508	ふじみ野市		貸家建付地	（　）	長方形	南西5m私道、中間画地		商業 (80,300)
c	２００１－０７ -24514	ふじみ野市		建付地	（　）	長方形	南東9.2m県道、北東4m、角地		近商 (90,200)
d	２００１－０８ -24505	ふじみ野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7.3m市道、中間画地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 282,985	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	287,796	100 [ 98.7]	291,587	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	292,000
b	(　 ) 235,960	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	239,971	100 [ 96.7]	248,160		248,000
c	(　 ) 202,270	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	198,342	100 [ 78.5]	252,665		253,000
d	(　 ) 194,384	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	197,689	100 [ 73.0]	270,807		271,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 -5.2	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.7	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.7	交通・接近　 -9.3	環境　　　　 -19.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 265,000 円／㎡]

富士見 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,636,652	3,082,250	12,554,402	9,951,900	2,602,502	（　0.9515） 2,476,281	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	52,686,830 円　　　　（　 170,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富士見 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	221.21	Ｓ3	620.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	310 ㎡	16.0 m x 19.4 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２～３階は平均専有面積約４７㎡の１ＬＤＫタイプ、総戸数８戸の共同住宅

⑦有効率　 91.2 ％
の理由

共用部分を勘案

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	207.34	92.7	192.14	3,330	639,826	5.0	3,199,130
							0.0	0
2～ 2	居宅	206.33	90.4	186.58	1,980	369,428	1.0	369,428
							1.0	369,428
3～ 3	居宅	206.33	90.4	186.58	2,020	376,892	1.0	376,892
							1.0	376,892
～

～

計		620.00	91.2	565.30		1,386,146		3,945,450
								746,320

⑨年額支払賃料	1,386,146 円　×　12ヶ月　＝　 16,633,752 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 565.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保済みの為計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,633,752 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,380,601 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,253,151 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,945,450 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,180 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 746,320 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 347,321 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,636,652 円　　　　（　 50,441 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２００１－０７　　　　-1	2,820 ( 2,735)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,503	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,338 円/㎡　月額支払賃料（　 3,330 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２００１－０７　　　　-3	2,716 ( 2,639)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,086
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富士見 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	735,000 円	147,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	665,350 円	16,633,752　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 175,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,212,700 円	147,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	147,000 円	147,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	147,000 円	147,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,082,250 円　（　　　　　　 9,943 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9515

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	147,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 620.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0677	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,951,900 円（　　　　　 32,103 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,636,652 円
②総費用	3,082,250 円
③純収益　①－②	12,554,402 円
④建物等に帰属する純収益	9,951,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,602,502 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,476,281 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,988 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,686,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 170,000 円／㎡）