別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月7日　提出 富士見 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士見 -10 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　森　公司 印  TEL.

鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 185,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士見市関沢２丁目２７５４番５ ｢関沢２－１０－２３｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,168) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く、農 地も見られる住宅地 域 南東4.2m市道 水道、ガス、下水 鶴瀬 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 鶴瀬駅南東方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 対象不動産を含む近隣地域は、低層の戸建専用住宅を中心に農地も見られる住宅地域であり、特段の地域要因の 変動は認められない。今後将来的にも、現状の住環境を維持したまま安定的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    185,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武東上線沿線で概ね富士見市・ふじみ野市・三芳町の圏域に存する住宅地域である。主たる需要者は 、富士見市周辺に居住する１次取得者層及び買替層が大半を占めるが、圏外からの転入者も見受けられる。市場の中心 価格帯は規模にもよるが、土地は１００㎡程度で概ね２，０００万円前後、新築戸建は敷地１００㎡程度で概ね３，０ ００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産を含む近隣地域は低層の一戸建住宅を中心とし、収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される住宅地域 である。従って、近隣地域の取引は自用目的が中心であり、この取引が取引水準を形成しているものと思料する。本件 では、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格は対象地が面積基準を充足しないため算定せず、かつ代表標準地 の価格との均衡にも留意して、さらに単価と総額の関連をも総合勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士見 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    207,000 円／㎡ [102.4] 100 100 [104.5] 100 [114.3] [104.5] 100 185,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    181,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は全体として緩やかな回復基調にあるも のの、一般消費者による実感は薄いようであ る。地価は上昇基調にあり、二極化傾向が認 められる。 近隣地域は、低層の戸建専用住宅を中心に農 地も見られる住宅地域であり、特段の地域要 因の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.6 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　  +8.7 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％