鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富士見 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２００１－０６ -23506	富士見市		建付地	（　）	袋地等	南西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	２００１－０３ -23504	富士見市		建付地	（　）	不整形	南東4m市道、西3m、二方路		１中専 (70,160)
c	２００１－０９ -23510	富士見市		建付地	（　）	正方形	北西4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
d	２００１－０９ -23511	富士見市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.2m市道、中間画地		１住居 (60,168)
e	２００１－０７ -23513	富士見市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.2m市道、中間画地		１住居 (60,168)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 173,540	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.1]	171,670	100 [ 100.0]	171,670	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	182,000
b	(　 ) 172,216	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.3]	171,706	100 [ 99.8]	172,050		182,000
c	(　 ) 167,210	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	166,881	100 [ 101.8]	163,930		174,000
d	(　 ) 170,894	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.4]	170,388	100 [ 100.2]	170,048		180,000
e	(　 ) 102,432	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	101,625	100 [ 87.4]	116,276		123,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 +2.8	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +4.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +1.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 -3.1	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 180,000 円／㎡]

富士見 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,916,578	403,084	1,513,494	1,218,300	295,194	（　0.9739） 287,489	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	6,388,644 円　　　　（　 63,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富士見 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	55.20	ＬＳ2	106.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	164 ％	100 ㎡	10.1 m x 10.0 m	前面道路：市道　 4.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ、平均専有面積５３㎡程度

⑦有効率　 99.6 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	53.00	99.6	52.80	1,552	81,946	1.0	81,946
							1.0	81,946
2～ 2	居宅	53.00	99.6	52.80	1,600	84,480	1.0	84,480
							1.0	84,480
～

～

～

計		106.00	99.6	105.60		166,426		166,426
								166,426

⑨年額支払賃料	166,426 円　×　12ヶ月　＝　 1,997,112 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 105.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,997,112 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 159,769 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,837,343 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	166,426 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,531 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 166,426 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 77,704 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,916,578 円　　　　（　 19,166 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２００１－０５　　　　-23503	1,290 ( 1,290)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	1,642	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,669 円/㎡　月額支払賃料（　 1,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２００１－０５　　　　-23504	2,025 ( 2,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,113
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富士見 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	93,000 円	18,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	79,884 円	1,997,112　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 39,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 153,400 円	18,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	18,600 円	18,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,600 円	18,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 403,084 円　（　　　　　　 4,031 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,600,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 106.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,218,300 円（　　　　　 12,183 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,916,578 円
②総費用	403,084 円
③純収益　①－②	1,513,494 円
④建物等に帰属する純収益	1,218,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	295,194 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	287,489 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,875 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,388,644 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出
富士見 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富士見 -9

埼玉県

埼玉第３

氏名

不動産鑑定士　浦崎　国雄

印

TEL.

鑑定評価額

18,000,000 円

１㎡当たりの価格

180,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富士見市上沢１丁目１１５番２０｢上沢１－１５－１８｣				②地積　(㎡)	100 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他） (60,164)
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域	南4.1m市道	水道、ガス、下水	鶴瀬 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 160 ｍ、西 190 ｍ、南 180 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
．１ｍ市道

交通

施設

鶴瀬駅北西方

1.0km

法令

規制

１中専
(60,164)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域である。低層住宅地域として熟成しつつあり、当面
は現状を維持して推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 184,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 62,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、富士見市・ふじみ野市・三芳町の東武東上線沿線の各駅勢圏に在る住宅地域と判定した。需要者の中心
は同一需給圏のうち、富士見市に居住する個人で、一部圏外からの転入者も見受けられる。最寄り駅に徒歩圏で畑等も
混在して潜在的な宅地供給が見込まれる地域であるが、街路の配置や系統連続性はやや劣る。不動産取引の中心価格帯
は、土地約１００㎡で１，８００万円前後、新築住宅は総額約３，０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、低層住宅地域で一般住宅のほかアパート等も存するが、不動産取引は自己居住用目的が中心である。比準
価格は、多数の取引事例を収集・選択して試算したもので、市場実勢を反映して説得力を有する。収益価格は、理論的
であるが居住の快適性を重視する住宅地について説得力は低い。よって、本件では比準価格を重視して、収益価格を勘
案し、代表標準地を規準とした価格との均衡に留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富士見 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 207,000 円／㎡

[102.4]
100

100
[104.5]

100
[119.6]

[106.0]
100

180,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    177,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、緩やかな上昇傾向に推移しており、
富士見市内の地価も上昇傾向に推移している
。

駅徒歩圏であり、農地等も見られ、潜在的な
宅地供給量は存する地域である。地価は緩や
かな上昇傾向にある。

個別的要因に変動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.8
交通・接近　　　  +2.5
環境　　　　　　 +13.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

富士見 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２００１－０６ -23506	富士見市		建付地	（　）	袋地等	南西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	２００１－０３ -23504	富士見市		建付地	（　）	不整形	南東4m市道、西3m、二方路		１中専 (70,160)
c	２００１－０６ -23501	富士見市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
d	２００１－０５ -23517	富士見市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東5.3m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	２００１－０５ -23512	富士見市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、北西4m、角地		１低専 (60,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 173,540	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	173,540	100 [ 100.0]	173,540	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	184,000
b	(　 ) 172,216	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.4]	166,607	100 [ 96.8]	172,115		182,000
c	(　 ) 189,127	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.3]	176,903	100 [ 100.8]	175,499		186,000
d	(　 ) 185,920	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	187,407	100 [ 112.0]	167,328		177,000
e	(　 ) 146,882	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	152,794	100 [ 88.9]	171,872		182,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +11.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.1	交通・接近　 +9.7	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 184,000 円／㎡]

富士見 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,910,926	403,209	1,507,717	1,218,300	289,417	（　0.9739） 281,863	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	6,263,622 円　　　　（　 62,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富士見 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	55.20	ＬＳ2	106.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	164 ％	100 ㎡	10.1 m x 10.0 m	前面道路：市道　 4.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ各階１戸（２ＤＫ、平均専有面積約５３㎡）

⑦有効率　 99.6 ％
の理由

ＰＳ等の内部供用部分を勘案

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	53.00	99.6	52.80	1,553	81,998	1.0	81,998
							1.0	81,998
2～ 2	居宅	53.00	99.6	52.80	1,600	84,480	1.0	84,480
							1.0	84,480
～

～

～

計		106.00	99.6	105.60		166,478		166,478
								166,478

⑨年額支払賃料	166,478 円　×　12ヶ月　＝　 1,997,736 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 105.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,997,736 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 165,812 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,831,924 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	166,478 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,527 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 166,478 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 77,475 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,910,926 円　　　　（　 19,109 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２００１－０５　　　　-23501	1,826 ( 1,824)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [105.0]	100 [120.0]	1,558	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,670 円/㎡　月額支払賃料（　 1,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２００１－０５　　　　-23504	2,025 ( 2,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [104.0]	100 [110.0]	1,881
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富士見 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	93,000 円	18,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	79,909 円	1,997,736　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 39,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 153,400 円	18,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	18,600 円	18,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,600 円	18,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 403,209 円　（　　　　　　 4,032 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,600,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 106.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,218,300 円（　　　　　 12,183 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,910,926 円
②総費用	403,209 円
③純収益　①－②	1,507,717 円
④建物等に帰属する純収益	1,218,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	289,417 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	281,863 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,819 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,263,622 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,600 円／㎡）