別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 北本 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北本 -13 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　立澤　恵理 印  TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 17,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北本市石戸宿２丁目４４番外 ②地積 　(㎡) 880   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅も介在する 農家住宅地域 南5m市道 水道 北本 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   160 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 北本駅南西方 3.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域に位置し、宅地開発等には属人性等の要件があることから、急激な発展は見込めず、今後も現状 を維持しつつ、静態的に推移してゆくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ高崎線沿線で、概ね北本市、桶川市、鴻巣市の圏域に属する市街化調整区域内住宅地域。需要者は 地縁的選好性を有する個人等が中心で、圏域外からの転入者は少ない。物件の選別化傾向から、市街化調整区域内の需 要は総じて弱含みであり、特に、旧来の農家住宅敷地のような規模の大きい画地については、分譲開発等が困難なため 取引は少ない。取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の農家住宅地域であり、収益物件が殆ど見当たらないので収益価格の試算は行わなかった。自己利用 目的の取引が主であるため、北本市の市街化調整区域内に存し、類似性が高い取引事例から求められ、市場性を反映し た比準価格の説得力は高いと判断する。よって、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえて、周辺の市街 化区域内宅地との価格動向の比較、単価と総額の関連の適否等にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桶川 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,200 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [115.6] [100.0] 100 17,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は一部に弱い動きが見られる中、緩やか な回復基調が続くが、当市の住宅地不動産市 況は、利便性が良い地域等を除いてやや停滞 している。 市街化調整区域内の農家集落地域に存し、地 域要因に変動は見られないが、物件の選別化 傾向から需要は弱く、地価下落傾向が継続し ている。　 近隣地域内において概ね標準的であり、個別 的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％