鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

久喜 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｙ２０１２３２０７ -4	久喜市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東8m県道、中間画地		近商 (80,200)
b	２０１２３２０３ -70	久喜市		更地	（　）	長方形	南7.5m県道、中間画地		近商 (80,200)
c	２０１２４００６ -70	幸手市		建付地	（　）	長方形	南東16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２０１２４００５ -71	幸手市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西18m県道、中間画地		商業 (80,400)
e	Ｙ２０１２１０１２ -71	加須市		更地	（　）	ほぼ長方形	南8.3m県道、中間画地		商業 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 71,637	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.0]	76,210	100 [ 114.3]	66,675	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	66,700
b	(　 ) 49,373	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	49,872	100 [ 86.4]	57,722		57,700
c	(　 ) 67,183	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	66,981	100 [ 105.2]	63,670		63,700
d	(　 ) 75,520	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	76,907	100 [ 134.0]	57,393		57,400
e	(　 ) 40,958	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	45,372	100 [ 74.6]	60,820		60,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 +21.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -24.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,300 円／㎡]

久喜 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,161,720	740,297	2,421,423	2,315,400	106,023	（　0.9749） 103,362	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	2,199,191 円　　　　（　 15,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

久喜 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
住居付店舗	105.00	Ｓ2	190.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	147 ㎡	9.0 m x 16.4 m	前面道路：市道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

容積率は地域の実態を考慮。１階はフロア貸店舗。２階は、２ＤＫで１戸当たり４０㎡程度の共同住宅を想定。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

標準的建物を想定し、そのプランより測定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	店舗	95.00	80.0	76.00	2,102	159,752	6.0	958,512
							1.0	159,752
2～ 2	住居	95.00	85.0	80.75	1,471	118,783	1.0	118,783
							1.0	118,783
～

～

～

計		190.00	82.5	156.75		278,535		1,077,295
								278,535

⑨年額支払賃料	278,535 円　×　12ヶ月　＝　 3,342,420 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 156.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,342,420 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 277,421 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,064,999 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,077,295 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,879 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 278,535 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 86,842 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,161,720 円　　　　（　 21,508 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２０１２３２１２　　　　-76	3,211 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [165.0]	100 [ 95.0]	2,276	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,170 円/㎡　月額支払賃料（　 2,102 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２０１２３２１３　　　　-70	829 ( 804)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	100 [ 60.0]	100 [100.0]	2,032
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

久喜 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	170,000 円	34,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	133,697 円	3,342,420　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 79,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 272,000 円	34,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	51,000 円	34,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,000 円	34,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 740,297 円　（　　　　　　 5,036 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,000,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 190.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,315,400 円（　　　　　 15,751 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,161,720 円
②総費用	740,297 円
③純収益　①－②	2,421,423 円
④建物等に帰属する純収益	2,315,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	106,023 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	103,362 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 703 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,199,191 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
久喜 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

久喜 5-6

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　諸貫　道明

印

TEL.

鑑定評価額

8,890,000 円

１㎡当たりの価格

60,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和元年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	久喜市栗橋中央１丁目１１３１番１｢栗橋中央１－１４－１３｣				②地積　(㎡)	147 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:2	店舗、事務所兼住宅Ｓ4	店舗、事務所が見られる駅に近い商業地域	北東6.2m市道	水道、下水	栗橋 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

６．２ｍ市道

交通

施設

栗橋駅南東方

130m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

青空駐車場の利用は堅調。１日６００円の利用料金の駐車場もある。久喜市役所では栗橋駅東地区の整備を重要
な課題とし、検討・推進しているが、地価は横ばいまたはやや下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 62,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は久喜市及び周辺市町内のＪＲ宇都宮線、東武線沿線の商業地域。需要者の中心は、久喜市に地縁のある経
営者、または広域的に事業展開している法人。郊外に大規模商業施設が増え、またネット通販の利用が普及し、在来の
鉄道駅に近い零細な商店の商況は悪化し、住宅地化もしている。栗橋駅西口側は目立って青空駐車場が多く、需要もあ
る。駅近の商業地の取引事例はあまりなく、市場での中心となる価格帯の把握は困難である。業種による差異はある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

在来の商業地は概ね安定的で、レンタルも多く土地取引は少ないが、広域的に収集することで複数の信頼性の高い取引
事例を採用することができた。事業主の高齢化、電子商取引の進展等により零細な在来の商店は苦境にある。飲食店等
のレンタル需要は底堅いが、建築費が上昇したため投資額が膨らみ、収益価格はやや低く試算されている。比準価格を
標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　幸手 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 68,600 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[100.0]

100
[113.6]

[100.0]
100

60,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

久喜市内での商工業の活性化を図るため創業
支援補助事業があるが、金額はあまり大きく
ない。飲食店、物販店の開店閉店が多い。

シャッターをおろしたままの空き店舗、事務
所が引き続き見られる。西方並びの事務所だ
ったところが青空駐車場になり、よく利用さ
れている様子。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　 +13.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

久喜 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｙ２０１２３２０７ -4	久喜市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東8m県道、中間画地		近商 (80,200)
b	２０１２３２０３ -70	久喜市		更地	（　）	長方形	南7.5m県道、中間画地		近商 (80,200)
c	２０１２４００５ -71	幸手市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西18m県道、中間画地		商業 (80,400)
d	２０１２４６０５ -70	白岡市		貸家建付地	（　）	不整形	北東6.6m市道、南西3.5m、二方路		商業 (90,396)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 71,637	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.0]	76,210	100 [ 113.2]	67,323	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	67,300
b	(　 ) 49,373	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	49,872	100 [ 80.8]	61,723		61,700
c	(　 ) 75,520	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	76,907	100 [ 135.1]	56,926		56,900
d	(　 ) 111,493	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.9]	117,485	100 [ 186.2]	63,096		63,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +11.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +26.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +60.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,300 円／㎡]

久喜 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例を収集することが困難であった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,118,067	673,935	2,444,132	2,315,400	128,732	（　0.9749） 125,501	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	2,670,234 円　　　　（　 14,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

久喜 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	105.00	Ｓ2	190.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	147 ㎡	9.0 m x 16.4 m	前面道路：市道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は専有面積４０．３８㎡のアパート

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

内階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～	店舗	95.00	80.0	76.00	2,066	157,016	3.0	471,048
							1.0	157,016
2～	居宅	95.00	85.0	80.75	1,462	118,057	1.0	118,057
							1.0	118,057
～

～

～

計		190.00	82.5	156.75		275,073		589,105
								275,073

⑨年額支払賃料	275,073 円　×　12ヶ月　＝　 3,300,876 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 156.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,300,876 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 273,973 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,026,903 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	589,105 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,402 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 275,073 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 85,762 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,118,067 円　　　　（　 21,211 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２０１２３２１３　　　　-70	829 ( 804)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	100 [ 56.0]	100 [100.0]	2,177	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,130 円/㎡　月額支払賃料（　 2,066 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２０１２３２１２　　　　-76	3,211 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [155.0]	100 [ 95.0]	2,423
c	Ｑ２０１２３２１４　　　　-71	2,620 ( 2,473)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [178.0]	100 [100.0]	1,732

久喜 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	170,000 円	34,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	132,035 円	3,300,876　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 272,000 円	34,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	51,000 円	34,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,000 円	34,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 673,935 円　（　　　　　　 4,585 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,000,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 190.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,315,400 円（　　　　　 15,751 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,118,067 円
②総費用	673,935 円
③純収益　①－②	2,444,132 円
④建物等に帰属する純収益	2,315,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	128,732 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	125,501 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 854 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,670,234 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,200 円／㎡）