別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 久喜 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久喜 -12 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　諸貫　道明 印  TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久喜市鷲宮字上手５２１番４外 ②地積 　(㎡) 491   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 農地の多い住宅地域 北東7m市道 水道 東鷲宮 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　７ ｍ市道 交通 施設 東鷲宮駅西方 900m 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 東鷲宮駅西口停車場線延伸道路の整備は済んだが、３４条１２号区域で規制がやや厳しいので、影響は限定的と 思われる。地価は当面横ばいまたは下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ宇都宮線、東武線沿線で、久喜市及び隣接市の市街化調整区域に存する住宅地域。需要者の中心は、 市街化調整区域内の在来の集落に昔から居住する他久喜市等に地縁のある個人。不動産業者により開発された敷地９０ 坪超の新築戸建住宅を取得する事例が若年層を中心に多い。この場合、総額も市街化区域内の物件並みのものが多い。 中古住宅の物件の取引もあり、取引価格は物件別の差が大きく、中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 在来の集落地域内における画地の大きい農家住宅地自体の取引はあまりない。エンドユーザーによる更地、新築戸建住 宅の取得事例で信頼性のあるものを中心に収集、採用することができた。また、在来の集落地域では借主も少ないため 、賃貸市場は未成熟であり、収益物件はあまりない。比準価格は４事例から求めており、市場性を反映し規範性は高い 。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久喜 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,200 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [ 98.9] [100.0] 100 25,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鷲宮地区（調整区域）に７６区画の大規模分 譲があるが、まだ売り切っていない。その上 にまだ多くの分譲が続いているのでやや供給 過剰の模様。 既存の集落、３４条１２号区域に該当する。 久喜市の総農家数は年々減少している模様。 北東道路で日照、通風等居住の快適性は普通 である。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％