別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 桶川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桶川 -3 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　大島　久也 印  TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 84,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桶川市大字下日出谷字西７９２番７ ②地積 　(㎡) 130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ熟成した分譲 住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 桶川 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.9 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 桶川駅西方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は熟成した住宅地域である。地域要因に大きな変化はなく、今後とも同様の住環境を維持するものと予 測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高崎線沿線で、概ね北本市、桶川市等に存する住宅地域である。需要者は、桶川市の居住者とその周辺の 市町からの転入者で、戸建住宅購入目的の個人が中心である。桶川市の郊外部に位置すること等から利便性等を反映し て、地価は横這い傾向にある。取引は土地は１２０㎡程度で１，０００万円程度、建物付きで２，３００万円程度であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は桶川駅徒歩圏外で戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地である。アパート等はほぼ認められず、自己使用目的での取 引が中心であることから取引事例比較法のみを適用した。試算された価格は規範性を有し、市場性を反映した価格と認 められることから、比準価格を採用し、代表標準地との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桶川 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [145.3] [104.5] 100 84,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は各種経済施策等により回復基調が続い ている。不動産市場も全体としては堅調であ るが立地等による選別により二極化している 。 桶川駅徒歩圏外の熟成した住宅地域でありる 。郊外部では住宅需要の盛り上がりにやや欠 け、地価は横ばい傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％