別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 和光 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和光 -10 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　法師人　育央 印  TEL.

鑑定評価額 32,300,000 円  １㎡当たりの価格 323,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 255,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和光市本町４４１３番６ ｢本町１３－８｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高25m (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅が見られる既成 住宅地域 北4m私道 水道、ガス、下水 和光市 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.4 ｍ、奥行　約　　  13.3 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　私道４ ｍ 交通 施設 和光市駅南西方 500m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏の住環境が良好な地域で、需要もあり比較的安定した住宅地ではある。価格は、景気の回復の期待感で 上昇基調になって強含みの傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    323,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武東上線沿線等で、朝霞市・志木市・和光市・新座市の住宅地である。同一需給圏内のうち和光市居住 者が多いが、圏外から転入者も若干認められる。最寄駅から徒歩圏の商業地背後の住宅地で、需要は当市では比較的良 好である。需要も強く価格上昇が顕著になった。需要の中心となる新築の戸建住宅は敷地１００㎡程度で３，０００万 円強、一戸建分譲４，０００万円台後半程度で、５，０００万円台も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は徒歩圏内に存し周辺には収益性物件も見られるが、自用目的での取引が中心である。持家志向が依然として強 く、収益価格は対象地の間口が狭く適した土地でないため不適用とした。よって、市場性を反映した比準価格を採用し 、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和光 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    278,000 円／㎡ [106.1] 100 100 [101.5] 100 [ 89.7] [100.0] 100 324,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    309,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 政府の景気対策及び日銀の低金利政策が長く 続きその影響で需要が拡大している状態であ る。特に好立地は依然堅調だが地域によって は収束感がある。 特別な地域要因はない。 特に価格形成に影響を与える要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.5 ％  ％