別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 和光 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和光 -4 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　篠　光昭 印  TEL.

鑑定評価額 22,300,000 円  １㎡当たりの価格 223,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 175,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和光市下新倉３丁目９０３番７ ｢下新倉３－４－７９｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土地区画整理予定 (60,196) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 西4.9m市道 水道、ガス、下水 和光市 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 最寄駅までの道程に起伏があ る。 街 路 基準方位北　　　４ ．９ｍ市道 交通 施設 東武東上線和光市駅北 東方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,196) ⑤地域要因の将 　来予測 和光市駅の北東方の徒歩圏内に形成された既存住宅地域として成熟しており、今後も現況の住環境を維持しつつ 、熟成度を増していくものと予測される。地価動向は、やや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    223,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は和光市及び隣接周辺市内で主に東武東上線沿線の住宅地域である。需要者は地元に地縁性を有する居住者 のほか、都心からの転入者も近年増加傾向にある。最寄駅から徒歩圏の住宅地域であり、次第に宅地化が進んでおり、 建売住宅も多い。市場の中心価格帯は、敷地１００㎡程度で、土地は２，０００万円前後、新築戸建は４，５００万円 前後が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件においては同一需給圏内の類似地域における規範性の高い取引事例を収集できた。対象標準地の周辺にはアパート 等も混在するが、自用目的の戸建取引が中心である。また。対象地は収益性が低く、間口が狭く、共同住宅の建築を想 定することが困難であるため、収益価格は断念した。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和光 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    278,000 円／㎡ [106.1] 100 100 [101.5] 100 [134.0] [103.0] 100 223,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    219,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 税制等の住宅取得環境、金融機関の積極的な 融資姿勢等からの投資需要の発現から、当該 圏域の地価は横ばいからやや上昇傾向となっ ている。 地域要因の変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　 +29.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％