別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 朝霞 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   朝霞 -18 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　平林　誠 印  TEL.

鑑定評価額 41,300,000 円  １㎡当たりの価格 333,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 260,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 朝霞市本町３丁目２８番１０ ｢本町３－５－８｣ ②地積 　(㎡) 124   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高25m 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が見られる住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 朝霞 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 朝霞駅南西方 500m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 朝霞駅徒歩圏内に立地する区画整理された利便性の高い住宅地域である。特段、地域要因の大きな変動も見受け られず当面は現状のまま推移するものと予測される。地価は強含みの状況にあるものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    333,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に東武東上線沿線で、概ね朝霞市及びその近接市に係る住宅地域である。需要者は圏内の居住者及び都 内通勤者が多い。また圏外からの転入も少なくはない。エリアは公共施設、生活利便施設に近く、住宅地としての需要 は堅調に見受けられる。土地は１２０㎡程度の場合であると、３，７００～４，５００万円、新築戸建で５，２００～ ６，０００万円前後が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅の中に一部共同住宅も存する住宅地域であり、自己使用を目的とした取引が中心といえる。収益価 格は不動産の収益性を反映する理論的な価格とはいえるものではあるが、本件においては、間口が狭く経済合理的な想 定が困難なため試算を断念した。よって、本件評価においては標準地を存するエリアの市場実態を反映する比準価格を 標準とし、さらに代表標準地との検討をも踏まえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　朝霞 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    265,000 円／㎡ [102.3] 100 100 [103.0] 100 [ 78.7] [100.0] 100 334,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    324,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内経済は緩やかな回復基調にあるといえる 。ただし、今後、外国経済の動向や消費税引 き上げ後の消費者行動についても留意する必 要がある。 価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変 動は見られない。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％