別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 朝霞 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   朝霞 -13 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　谷村　康志 印  TEL.

鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 176,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 朝霞市膝折町１丁目６２４番６ ｢膝折町１－４－２５｣ ②地積 　(㎡) 91   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高25m (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる郊外の 住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 朝霞 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 朝霞駅西方 1.8km 法令 規制 １中専 (60,160) 高度地区最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には空地もみられ開発余地はあるが、大きな変動は予測し難く、今後も現状の環境で推移していくものと予 測する。地価水準は強含みであると判断した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    176,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武東上線沿線で、朝霞市及びその周辺市の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の居住者であ るが、周辺地域からの転入も見られる。最寄駅から遠いものの、居住環境が良好なことから需給関係は安定している。 土地は１００㎡前後で１，５００万円～２，０００万円程度、新築戸建住宅の価格は３，０００万円～４，０００万円 程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺では自用目的の取引が中心となっている。そのため居住の快適性や利便性等を重視した戸建住宅の取 引価格水準を中心とした価格決定行動を行うのが一般的と判断される。一方、収益還元法については、標準地の間口や 画地規模からみて共同住宅建築の想定に実現性がないためその適用は断念した。以上より、取引の実態を反映して説得 力がある比準価格を中心に、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　朝霞 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    265,000 円／㎡ [102.3] 100 100 [103.0] 100 [153.0] [101.5] 100 175,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    174,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内経済の回復傾向が進む中、不動産を選別 する需要者の目も厳しくなっており、不動産 市況は立地条件等の優劣により二極化する傾 向もみられる。 価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変 動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％