別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 朝霞 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   朝霞 -9 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　黒住　明央 印  TEL.

鑑定評価額 23,000,000 円  １㎡当たりの価格 270,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 210,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 朝霞市朝志ケ丘３丁目４９６番１３外 ｢朝志ケ丘３－４－３４｣ ②地積 　(㎡) 85   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高25m (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が見られる住宅地 域 南東4m市道 水道、ガス、下水 志木 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.8 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　        85 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 志木駅東方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,160) 高度地区最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域であり、今後も大きな変化なく推移していくものと予測する。地価水準は、当面の間、やや上 昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    275,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね朝霞市及びその周辺市の東武東上線沿線の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内に居住する一次取 得者層であるが、他地域からの転入も見られる。駅徒歩圏の住宅地域で、需要は根強く、中古住宅取引、不動産業者に よる新築戸建住宅販売とも比較的活発に見られる。土地は８５㎡程度で２，５００万円前後、新築戸建住宅は３，００ ０万円台後半から４，０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺において、単身者、少数世帯向けのアパート等が散見されるが、標準地の画地条件等より、対象 標準地上に収益用建物の建設を想定することが困難なため、収益価格は試算しない。需要者の中心は、自己用の住宅を 建築し、居住する目的の個人であると判断されるため、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地の価格との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　志木 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    250,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [103.0] 100 [ 95.9] [104.5] 100 269,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    265,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 交通利便性を背景に、ベッドタウンとして人 気があり、市内の人口は微増傾向を続けてお り、不動産市場は概ね堅調に推移している。 熟成した住宅地域であり、大きな変化はない 。地価はやや上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％