別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 入間 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   入間 -17 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　中田　一 印  TEL.

鑑定評価額 23,800,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間市久保稲荷５丁目６番１４ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 武蔵藤沢 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    90 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       228 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 武蔵藤沢駅西方 2.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地として安定的に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西武池袋線沿線の入間市及びその周辺の住宅地域である。近隣地域は、最寄りの武蔵藤沢駅から一般的 には徒歩圏外にあるが、大型店舗が近隣にある区画整然とした既存の住宅地である。主な需要者は市内及び周辺市の居 住者が多く、需給は安定している。主な価格帯は㎡当たり１０～１２万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中学校近くの静かな戸建住宅地域であり自用目的の取引が中心である。賃貸市場が形成されていないため 収益還元法は断念した。したがって、収集した取引事例から求めた査定価格を対象標準地の地域的特性の類似性等によ って比較考量し比準価格を試算した。これに代表標準地価格の規準を行い、前年鑑定評価額からの推移も勘案し、鑑定 評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　入間 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [106.5] [101.5] 100 110,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    108,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本の景気は、輸出が引き続き弱含むなかで 緩やかに回復しているが、入間市の不動産市 場においては停滞傾向がうかがえる。 人口は微減傾向であり、高齢率も県平均を上 回っている。鉄道は入間市駅と武蔵藤沢駅の 利用者が多い。住宅取引価格は横ばいか、下 落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.5 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％