別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 入間 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   入間 -13 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　中澤　喜一 印  TEL.

鑑定評価額 9,700,000 円  １㎡当たりの価格 99,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間市宮前町８７５番１０ ｢宮前町１２－２｣ ②地積 　(㎡) 98   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 西4m市道 水道、下水 入間市 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 入間市駅北西方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅からやや距離を有する既存の住宅地で、特に目立つ地域の変化も見られないため当分の間この状態で推移 すると予測する。地価動向は弱含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西武池袋線、及び西武新宿線沿線で入間市及び周辺市の住宅地域である。近隣地域は幹線道路背後に中 小規模の住宅が建ち並ぶ地域である。主な需要者は、地縁者等である。土地価格総額で１，５００万円前後、新築戸建 ３，０００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用目的の取引が中心である。また、事業収支の観点から、共同住宅の建築を想定することが現実的では ないため、収益還元法の適用を断念した。よって、複数の取引事例から得られた実証的で信頼性の高い比準価格を総合 的に比較調整し、代表標準地との検討をも踏まえ、前年鑑定評価額からの推移を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記の 通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　入間 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [120.5] [103.0] 100 99,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済政策により景気は上昇傾向にあったが、 消費税率上昇による消費の反動減、米中貿易 摩擦に伴う景気への影響が懸念される。 価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変 動はみられない。 価格形成に影響を及ぼすような個別的要因の 変動はみられない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -4.4 環境　　　　　　 +22.4 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％