別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 入間 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   入間 -1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　河野　栄一 印  TEL.

鑑定評価額 35,100,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月13日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間市黒須２丁目１２５２番３外 ｢黒須２－６－１０｣ ②地積 　(㎡) 322   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,192) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅に事業所 、農家住宅混在の住 宅地域 北4.8m市道 水道、ガス、下水 入間市 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   120 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       324 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　４ ．８ｍ市道 交通 施設 入間市駅北西方 750m 法令 規制 １中専 (60,192) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中小規模の戸建住宅のほか事業所等が混在する住宅地域である。地域内には格別の価格形成要因の変 動はなく、地域的には既に熟成している。地価は近年横ばい傾向であると認められる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西武線沿線の住宅地域で、入間市を中心に隣接市を含む圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち入間市 在住の一次取得者層となっている。最寄り駅から徒歩圏内であるため、利便性が比較的良い住宅地であり、近年の日本 景気の回復基調を受けて、需給も回復傾向にある。近年は市場の人気規模が小さくなる傾向にあり、この場合の中心と なる価格帯は、土地面積約１５０㎡で１，６００万円前後、新築の戸建住宅は３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅、事業所等が混在する住宅地域であり、収益物件は合理的な投資物件市場を形成するに至っていな い。したがって、対象標準地に想定される需要者は、周辺の取引価格を中心とした価格決定行動が行われるものと判断 する。以上より、本件においては、代表標準地の規準価格に留意のうえ比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　入間 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [106.4] [100.0] 100 109,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本の景気は緩やかに回復しているものの、 先行きについては、当面弱さが残る。これを 受けて入間市の不動産市場では一部に停滞傾 向が見られる。 徒歩圏内ではあるが、用途の混在も見られる など、環境面で相対的に劣るため、格別の需 要の高まりは見られず、地価は横這いとなっ ている。 北側道路であるため、南側道路に比べると需 要は弱いが、敷地規模があるため、日照確保 は容易であり、需要の減退は限定的である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.4 交通・接近　　　 -10.3 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％