鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

越谷 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２Ｋ３０ -61	越谷市		建付地	（　）	長方形	南7m市道、中間画地		近商景観計画 (80,200)
b	０２Ｋ３０ -127	越谷市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		近商景観計画 (80,200)
c	０２Ｋ１０ -514	越谷市		貸家建付地	（　）	台形	南東16m県道、中間画地		商業 (80,400)
d	０２Ｋ００ -49	越谷市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西4m市道、中間画地		近商 (80,200)
e	０２Ｋ０１ -60	越谷市		建付地	（　）	長方形	西16m県道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 162,823	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	164,126	100 [ 71.2]	230,514	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	231,000
b	(　 ) 272,387	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 135.0]	202,979	100 [ 85.8]	236,572		237,000
c	(　 ) 239,772	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	222,116	100 [ 95.1]	233,560		234,000
d	(　 ) 198,682	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	199,675	100 [ 60.6]	329,497		329,000
e	(　 ) 187,035	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	182,314	100 [ 79.6]	229,038		229,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +35.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 232,000 円／㎡]

越谷 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,048,337	2,087,996	7,960,341	6,901,500	1,058,841	（　0.9504） 1,006,322	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	21,411,106 円　　　　（　 176,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

越谷 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	95.04	Ｓ5	470.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	122 ㎡	7.9 m x 15.4 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

駅前広場の利便性を考慮し、１階店舗、２－５階共同住宅の平均３６㎡程度計８戸の建築を想定した。

⑦有効率　 77.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.24	79.8	72.04	3,500	252,140	3.0	756,420
							1.0	252,140
2～ 2	居宅	95.04	76.3	72.54	2,275	165,029	1.0	165,029
							1.0	165,029
3～ 3	居宅	95.04	76.3	72.54	2,275	165,029	1.0	165,029
							1.0	165,029
4～ 4	居宅	95.04	76.3	72.54	2,100	152,334	1.0	152,334
							1.0	152,334
5～ 5	居宅	95.04	76.3	72.54	2,100	152,334	1.0	152,334
							1.0	152,334

計		470.40	77.0	362.20		886,866		1,391,146
								886,866

⑨年額支払賃料	886,866 円　×　12ヶ月　＝　 10,642,392 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 362.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,642,392 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 883,319 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,759,073 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,391,146 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,757 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 886,866 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 276,507 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,048,337 円　　　　（　 82,363 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０２ＫＳ３０　　　　-44	3,332 ( 3,324)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,332	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,605 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０２ＫＳ３０　　　　-45	3,774 ( 3,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,774
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

越谷 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	535,000 円	107,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	425,696 円	10,642,392　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 57,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 856,000 円	107,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	107,000 円	107,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	107,000 円	107,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,087,996 円　（　　　　　　 17,115 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	107,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 470.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 45 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,901,500 円（　　　　　 56,570 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,048,337 円
②総費用	2,087,996 円
③純収益　①－②	7,960,341 円
④建物等に帰属する純収益	6,901,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,058,841 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,006,322 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,249 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,411,106 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 176,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
越谷 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

越谷 5-4

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　岸田　博

印

TEL.

鑑定評価額

27,600,000 円

１㎡当たりの価格

226,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	越谷市蒲生茜町１２番１３				②地積　(㎡)	122 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:2	店舗兼住宅Ｗ2	中層店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南（駅前広場）市道	水道、ガス、下水	蒲生駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 70 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場　市道

交通

施設

蒲生駅北西方駅前広場
接面

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

蒲生駅西口ロータリーの低層店舗・店舗併用住宅が建ち並ぶ商業地域であり、地価は背後住宅地の需給の高まり
もあり緩やかな上昇傾向が鮮明で、今後も現況の利用形態で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 229,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 185,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東武伊勢崎線沿線の越谷市、草加市、春日部市等の圏域である。主たる需要者は越谷市を中心とした地元
に精通した事業を展開する中小企業や個人事業主である。駅前ロータリーに位置するが商圏は狭く繁華性のやや劣る地
域であり、近接した大規模商業施設に顧客を奪われ先細りが懸念される。取引の中心価格帯は土地で２６００～３００
０万円程度であり、緩やかな上昇傾向が予測される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は越谷市の商業地としての繁華性が同程度の規範性性有すると思われる事例で査定した。一方、収益価格は駅
前広場ではあるが商圏が狭く繁華性のやや劣る商業地域であり収益に見合う賃料相場が未成熟のため低位に試算された
。収益価格を形成する事例の収集にも限界があり、実証的な価格である比準価格を標準とし収益価格を関連付け、更に
代表標準地との規準価格を踏まえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　越谷 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 232,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[102.7]

[100.0]
100

226,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    223,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

越谷市の人口は過去５年間で．３．２％の増
加で県全体に比してやや高い。土地の取引価
格及び取引件数は横ばいである。

蒲生駅西口の繁華性の低い商業地で地価は横
ばい傾向で推移している。

個別的要因に格別の変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

越谷 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２Ｋ３０ -61	越谷市		建付地	（　）	長方形	南7m市道、中間画地		近商景観計画 (80,200)
b	０２Ｋ１０ -514	越谷市		貸家建付地	（　）	台形	南東16m県道、中間画地		商業 (80,400)
c	０２Ｋ３０ -127	越谷市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		近商景観計画 (80,200)
d	０２Ｋ００ -49	越谷市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西4m市道、中間画地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 162,823	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	164,126	100 [ 74.2]	221,194	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	221,000
b	(　 ) 239,772	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	222,116	100 [ 97.2]	228,514		229,000
c	(　 ) 272,387	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 135.0]	202,979	100 [ 69.4]	292,477		292,000
d	(　 ) 198,682	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	199,675	100 [ 63.7]	313,462		313,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.3	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +35.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 229,000 円／㎡]

越谷 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,083,947	2,091,907	7,992,040	6,901,500	1,090,540	（　0.9748） 1,063,058	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	22,618,255 円　　　　（　 185,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

越谷 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	95.04	Ｓ5	470.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	122 ㎡	7.9 m x 15.4 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用状況から１階を店舗、２階から５階を共同住宅で想定した。

⑦有効率　 77.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.24	79.8	72.04	3,579	257,831	6.0	1,546,986
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	95.04	76.3	72.54	2,147	155,743	1.0	155,743
							1.0	155,743
3～ 3	共同住宅	95.04	76.3	72.54	2,183	158,355	1.0	158,355
							1.0	158,355
4～ 4	共同住宅	95.04	76.3	72.54	2,219	160,966	1.0	160,966
							1.0	160,966
5～ 5	共同住宅	95.04	76.3	72.54	2,255	163,578	1.0	163,578
							1.0	163,578

計		470.40	77.0	362.20		896,473		2,185,628
								638,642

⑨年額支払賃料	896,473 円　×　12ヶ月　＝　 10,757,676 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 362.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,757,676 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 892,887 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,864,789 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,185,628 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,042 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 638,642 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 199,116 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,083,947 円　　　　（　 82,655 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０２ＫＳ３３　　　　-14	2,509 ( 2,371)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,773	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,695 円/㎡　月額支払賃料（　 3,579 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０２ＫＳ３０　　　　-44	3,332 ( 3,324)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,616
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

越谷 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	535,000 円	107,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	430,307 円	10,757,676　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 56,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 856,000 円	107,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	107,000 円	107,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	107,000 円	107,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,091,907 円　（　　　　　　 17,147 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9748

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	107,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 470.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 45 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,901,500 円（　　　　　 56,570 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,083,947 円
②総費用	2,091,907 円
③純収益　①－②	7,992,040 円
④建物等に帰属する純収益	6,901,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,090,540 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,063,058 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,714 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,618,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 185,000 円／㎡）