鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

越谷 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２Ｋ０１ -59	越谷市		更地	（　）	長方形	西16m県道、中間画地		２住居 (60,200)
b	０２Ｋ００ -50	越谷市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東15m県道、中間画地		近商 (80,200)
c	０２Ｋ３０ -28	越谷市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東29m市道、南19.5m、角地		１住居景観計画地区計画等 (80,200)
d	０２Ｋ３０ -125	越谷市		更地	（　）	長方形	北32m県道、中間画地		２住居地区計画等 (70,200)
e	０２Ｋ１０ -32	越谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東17m市道、南東6m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 157,257	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	153,287	100 [ 95.0]	161,355	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	161,000
b	(　 ) 136,788	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	137,472	100 [ 84.8]	162,113		162,000
c	(　 ) 163,424	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	157,198	100 [ 98.3]	159,917		160,000
d	(　 ) 155,778	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	156,557	100 [ 93.6]	167,262		167,000
e	(　 ) 128,215	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	125,227	100 [ 77.6]	161,375		161,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 163,000 円／㎡]

越谷 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,262,382	4,973,424	17,288,958	12,648,800	4,640,158	（　0.9496） 4,406,294	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	91,797,792 円　　　　（　 104,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

越谷 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	440.00	Ｓ2	880.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	879 ㎡	35.2 m x 25.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロアー貸し、２階は事務所の約１００㎡の部分貸しを想定した。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

周辺の標準的なレンタブル比を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	440.00	85.0	374.00	2,850	1,065,900	5.0	5,329,500
							0.0	0
2～ 2	事務所	440.00	90.0	396.00	2,400	950,400	3.0	2,851,200
							0.0	0
～

～

～

計		880.00	87.5	770.00		2,016,300		8,180,700
								0

⑨年額支払賃料	2,016,300 円　×　12ヶ月　＝　 24,195,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 770.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,195,600 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,008,235 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,187,365 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,180,700 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 75,017 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,262,382 円　　　　（　 25,327 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０２ＫＳ３３　　　　-11	1,726 ( 1,589)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 95.0]	100 [115.5]	100 [100.0]	2,247	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,874 円/㎡　月額支払賃料（　 2,850 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０２ＫＳ３２　　　　-5	2,564 ( 2,489)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.5]	100 [100.0]	2,999
c	０２ＫＳ３２　　　　-7	2,865 ( 2,707)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [113.4]	100 [100.0]	2,659

越谷 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	970,000 円	194,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	967,824 円	24,195,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,095,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,552,000 円	194,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	194,000 円	194,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	194,000 円	194,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,973,424 円　（　　　　　　 5,658 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9496

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	194,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 880.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 45 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0951 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,648,800 円（　　　　　 14,390 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,262,382 円
②総費用	4,973,424 円
③純収益　①－②	17,288,958 円
④建物等に帰属する純収益	12,648,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,640,158 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,406,294 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,013 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,797,792 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
越谷 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

越谷 5-3

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　羽田野　英二

印

TEL.

鑑定評価額

139,000,000 円

１㎡当たりの価格

158,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	越谷市東越谷３丁目３番４外				②地積　(㎡)	879 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	1.5:1	店舗Ｓ1	小売店舗、営業所等の多い路線商業地域	西16m県道	水道、下水	越谷 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 875 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

西１６ｍ県道

交通

施設

越谷駅北東方

1.3km

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、県道沿いに低層の店舗兼事務所が建ち並ぶ路線商業地域であるが、商業系の需給動向は弱含みであ
り、概ね現状を維持しつつ推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 164,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 102,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東武伊勢崎線沿線で、概ね越谷市及び隣接市内の路線商業地の圏域である。需要者の中心は沿道サービス
施設や飲食店等を求める地元企業と既存商店が大半を占めるが、景気動向の先行き不透明感もあり、商業地の需要は弱
含みで地価は概ね横ばい基調にある。また、商業地の価格は個別性が強く、取引される規模、価格等ばらつきがあり、
需要の中心となる価格帯を把握するのは困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域における市場取引は、自己利用を目的としたものが中心で中規模以上の事業用の取引はあまり見られない。ま
た、規模の大きな店舗の賃貸市場は未成熟の状態にあり、土地価格に見合う賃料水準が反映された賃貸事例を収集する
ことは困難である。そのため、収益価格はやや低位に求められたと考えられる。本件では市場の実態を反映した比準価
格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　草加 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 126,000 円／㎡

[100.8]
100

100
[100.0]

100
[ 80.6]

[100.0]
100

158,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    158,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

雇用・所得環境の改善、各種政策の効果もあ
り緩やかな景気回復が続いているものの、海
外経済の動向等による影響に留意が必要であ
る。

県道沿いの路線商業地域であるが、商況、需
要は弱含みであり、地価は概ね横ばい基調に
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

越谷 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２Ｋ０１ -59	越谷市		更地	（　）	長方形	西16m県道、中間画地		２住居 (60,200)
b	０２Ｋ１０ -40	越谷市		建付地	（　）	長方形	南東16m市道、中間画地		２住居 (60,200)
c	０２Ｋ００ -19	越谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西16m県道、中間画地		１中専 (60,100)
d	０２Ｋ３０ -125	越谷市		更地	（　）	長方形	北32m県道、中間画地		２住居地区計画等 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 157,257	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	157,886	100 [ 100.0]	157,886	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	158,000
b	(　 ) 187,526	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	194,099	100 [ 113.3]	171,314		171,000
c	(　 ) 124,595	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	125,592	100 [ 77.6]	161,845		162,000
d	(　 ) 155,778	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	156,557	100 [ 94.8]	165,145		165,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 164,000 円／㎡]

越谷 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため不適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,786,831	4,860,688	16,926,143	12,388,000	4,538,143	（　0.9496） 4,309,421	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	89,779,604 円　　　　（　 102,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

越谷 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	440.00	Ｓ2	880.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	879 ㎡	35.2 m x 25.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し店舗、２階は部分貸し事務所を想定した。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

地域の標準的な有効率を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	440.00	85.0	374.00	2,700	1,009,800	4.0	4,039,200
							1.0	1,009,800
2～ 2	事務所	440.00	90.0	396.00	2,300	910,800	2.0	1,821,600
							1.0	910,800
～

～

～

計		880.00	87.5	770.00		1,920,600		5,860,800
								1,920,600

⑨年額支払賃料	1,920,600 円　×　12ヶ月　＝　 23,047,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 770.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,047,200 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,912,918 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,134,282 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,860,800 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 53,744 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,920,600 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 598,805 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,786,831 円　　　　（　 24,786 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０２ＫＳ３２　　　　-4	2,959 ( 2,837)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,959	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,786 円/㎡　月額支払賃料（　 2,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０２ＫＳ３２　　　　-5	2,564 ( 2,489)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,590
c	０２ＫＳ３２　　　　-2	6,024 ( 5,908)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [150.0]	100 [100.0]	3,347

越谷 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	950,000 円	190,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	921,888 円	23,047,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,088,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,520,000 円	190,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	190,000 円	190,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	190,000 円	190,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,860,688 円　（　　　　　　 5,530 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9496

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	190,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 880.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 45 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0951 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,388,000 円（　　　　　 14,093 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,786,831 円
②総費用	4,860,688 円
③純収益　①－②	16,926,143 円
④建物等に帰属する純収益	12,388,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,538,143 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,309,421 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,903 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,779,604 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,000 円／㎡）