別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 越谷 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   越谷 -33 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　正人 印  TEL.

鑑定評価額 23,600,000 円  １㎡当たりの価格 157,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 越谷市レイクタウン６丁目３０番４ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 地区計画等 (60,100) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済の新興 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 越谷レイクタウン 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   260 ｍ、西   200 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道　 交通 施設 越谷レイクタウン駅南 方 650m 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 越谷レイクタウン地区南部に形成された戸建住宅地域。中規模住宅が建ち並ぶ新興住宅地域である。駅に接近し 環境の整った、市内でも高位の住宅地域としての発展が期待できる地域性にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    157,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武伊勢崎線及びＪＲ蔵野線で、越谷市を中心とし、三郷市、吉川市を含む圏域である。需要者は同一需 給圏内の居住者が大半を占め、利便性、居住の快適性に優れているため、同一需給圏外からの転入者が多く見られる。 引き合いが多く、市場での人気はかなり高い。土地は２，３００万円程度、新築の戸建物件は５，０００万円程度と総 額が張るが、取引はかなり多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の戸建住宅の取引が多く見られ、安定した取引水準にある地域である。賃貸市場では、戸建住宅の賃貸案件が 極端に少なく、募集案件も見られない。戸建住宅地としての賃貸市場が未成熟であるので、収益還元法は適用しなかっ た。自用目的の戸建住宅を中心とした市場の特性から、これらを踏まえた比準価格を採用し、代表標準地との均衡性に 留意しつつ、鑑定評価額は上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　越谷 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    185,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [103.0] 100 [117.6] [100.0] 100 157,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    153,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融、財政、経済の成長政策等から、市場好 転の期待が高まっている。地価は下落傾向を 脱し、横這いから一部地域で上昇傾向が生じ た。 区画整理事業が施行され、住宅の建設が進ん でいる。今後良好な住宅地として市街地の整 備が期待される。景気の回復傾向から、地価 は強含み。 個別的要因の変動は特に見られない。北道路 で標準的な個別条件である。市場競争力は中 位。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％