別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 越谷 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   越谷 -32 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　瀬尾　守 印  TEL.

鑑定評価額 26,800,000 円  １㎡当たりの価格 152,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 越谷市レイクタウン１丁目２０番１８ ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 地区計画等 (60,100) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 越谷レイクタウン 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西   170 ｍ、南   200 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　市 道　６ｍ 交通 施設 越谷レイクタウン駅北 西方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 越谷レイクタウン地区に形成された戸建専用中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした新興住宅地域である。良好な 住環境下にあり市場人気は高く、将来的に市内でも高位の住宅地域として推移していくものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    152,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武伊勢崎線及びＪＲ武蔵野線で、概ね越谷市、三郷市、吉川市の圏域である。需要者は同一需給圏内の 居住者が多くを占めるが利便性、居住の快適性を背景として、同一需給圏外からの転入者が見られる。駅から徒歩圏外 に位置するが、市場での人気はかなり高い。土地は２，７００万円程度、新築の戸建物件は４，６００万円程度が需給 の中心となっている。大規模の新興住宅地で取引は多く見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 第一種低層住居専用地域に位置し、指定容積率１００％と収益性に見合う共同住宅の建築は原価の高騰化もあって採算 がとれない可能性が高いので収益面からの試算は断念した。よって、取引事例の適切性、均衡性から比準価格を重視し 、代表標準地との秤量的検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　越谷 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    185,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [103.0] 100 [121.6] [100.0] 100 152,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    152,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気回復を受けて不動産市場への資金が流入 しており、当管内での地価は強含みの上昇基 調にある。 大規模に土地区画整理された住宅地域の一郭 にあり、良好な住環境を背景に市場人気は高 い。 最寄り駅から離れるものの居住環境に恵まれ 相応の競争力を有している。　　　 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％