鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

越谷 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２Ｋ０１ -45	越谷市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東7m市道、南西4m、角地		１中専 (70,200)
b	０２Ｋ３０ -52	越谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.7m市道、北4m、角地		１住居景観計画 (70,200)
c	０２Ｋ３０ -247	越谷市		建付地	（　）	ほぼ台形	北8.4m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	０２Ｋ００ -38	越谷市		建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
e	０２Ｋ１０ -206	越谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１中専 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 119,230	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 107.6]	111,695	100 [ 102.0]	109,505	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	113,000
b	(　 ) 140,615	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	133,458	100 [ 114.4]	116,659		120,000
c	(　 ) 129,320	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	134,466	100 [ 119.9]	112,148		116,000
d	(　 ) 146,851	100 [ 95.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	154,427	100 [ 123.1]	125,448		129,000
e	(　 ) 158,537	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	154,531	100 [ 129.8]	119,053		123,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	限定価格	％／月 +0.10	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +15.0
d	限定価格	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 113,000 円／㎡]

越谷 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,334,966	487,742	1,847,224	1,609,880	237,344	（　0.9725） 230,817	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	5,129,267 円　　　　（　 38,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

越谷 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	160 ％	132 ㎡	11.3 m x 11.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

収益性を考慮して、１ＬＤＫ・平均専有面積３０㎡～４０㎡の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	70.00	100.0	70.00	1,430	100,100	1.0	100,100
							1.0	100,100
2～ 2	居宅	70.00	100.0	70.00	1,476	103,320	1.0	103,320
							1.0	103,320
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		203,420		203,420
								203,420

⑨年額支払賃料	203,420 円　×　12ヶ月　＝　 2,441,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,441,040 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 202,606 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,238,434 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	203,420 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,865 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 203,420 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 94,667 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,334,966 円　　　　（　 17,689 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０２ＫＳ３２　　　　-15	1,585 ( 1,583)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,585	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,540 円/㎡　月額支払賃料（　 1,476 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０２ＫＳ３２　　　　-14	1,353 ( 1,352)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,468
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

越谷 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	120,500 円	24,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	97,642 円	2,441,040　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 192,800 円	24,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	24,100 円	24,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,100 円	24,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 487,742 円　（　　　　　　 3,695 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,100,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0668	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,609,880 円（　　　　　 12,196 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,334,966 円
②総費用	487,742 円
③純収益　①－②	1,847,224 円
④建物等に帰属する純収益	1,609,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	237,344 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	230,817 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,749 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,129,267 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
越谷 -29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

越谷 -29

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　村岡　淳二

印

TEL.

鑑定評価額

14,300,000 円

１㎡当たりの価格

108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月9日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	86,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	越谷市相模町１丁目２８０番６				②地積　(㎡)	132 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他） (60,160)
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域	東4m市道	水道、ガス、下水	越谷 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 50 ｍ、南 90 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.3 ｍ、奥行　約　　 11.5 ｍ、規模　　 132 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　４ｍ
　市道

交通

施設

越谷駅南東方

1.7km

法令

規制

１中専
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、共同住宅が混在する既存の住宅地域である。駅に近い地域や区画整理後の新興住宅地の地価の上昇に
伴い、対象地域の地価も僅かに上昇傾向である。当面の間は現状の環境を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 112,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 35,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は越谷市並びに隣接市の鉄道各駅から徒歩２０分程度、又は、バス便の住宅地域で、典型的な需要者は、同
一需給圏内に居住する一次取得者の外、他市町からの転入者も想定される。駅により近い住宅地域の地価は上昇傾向で
あり、対象地域の地価も僅かに上昇傾向である。取引の中心となる価格帯は、土地１００～１３０㎡程度で９００万円
～１，４００万円程度、新築戸建住宅で２，４００万円～２，９００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパート等の共同住宅も周辺には見られるが、取引の中心は自己戸建住宅目的である。土地価格に見合うだけの賃料水
準が形成されていないことから、収益価格は比準価格に比べて低位に求められた。想定される典型的な需要者の属性・
行動等の市場の特性に最も適合する比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との規準による価格との均衡
に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　越谷 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 185,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[176.4]

[103.0]
100

108,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    107,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費の伸びは低調である。市内の建築着
工戸数は減少傾向である。越谷市の人口は微
増傾向であるが、高齢化も進行している。

地域要因に特段の変化は見られないが、対象
近隣地域は最寄駅からの距離がやや遠く、市
街化調整区域にも近いことから、競争力はや
や劣る。

接面道路は東側、幅員４ｍであり、競争力は
普通程度である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.5
環境　　　　　　 +64.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

越谷 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２Ｋ０１ -45	越谷市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東7m市道、南西4m、角地		１中専 (70,200)
b	０２Ｋ３０ -211	越谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、東4m、角地		｢調区｣景観計画 (70,200)
c	０２Ｋ１０ -27	越谷市		建付地	（　）	長方形	西9m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	０２Ｋ３０ -111	越谷市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１中専景観計画 (60,150)
e	０２Ｋ００ -3	越谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		｢調区｣ (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 119,230	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 107.6]	111,695	100 [ 99.3]	112,482	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	116,000
b	(　 ) 120,350	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	111,533	100 [ 102.9]	108,390		112,000
c	(　 ) 143,453	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	140,389	100 [ 128.7]	109,082		112,000
d	(　 ) 123,324	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	120,331	100 [ 111.6]	107,823		111,000
e	(　 ) 77,280	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	82,125	100 [ 76.5]	107,353		111,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 112,000 円／㎡]

越谷 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,372,754	498,522	1,874,232	1,656,640	217,592	（　0.9725） 211,608	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	4,702,400 円　　　　（　 35,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

越谷 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	72.00	ＬＳ2	144.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	160 ％	132 ㎡	11.3 m x 11.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３６㎡程度の１ＤＫタイプ共同住宅の建築を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	72.00	100.0	72.00	1,421	102,312	1.0	102,312
							1.0	102,312
2～ 2	居宅	72.00	100.0	72.00	1,450	104,400	1.0	104,400
							1.0	104,400
～

～

～

計		144.00	100.0	144.00		206,712		206,712
								206,712

⑨年額支払賃料	206,712 円　×　12ヶ月　＝　 2,480,544 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 144.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,480,544 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 205,885 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,274,659 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	206,712 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,896 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 206,712 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 96,199 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,372,754 円　　　　（　 17,975 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０２ＫＳ３０　　　　-41	1,198 ( 1,198)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,222	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,513 円/㎡　月額支払賃料（　 1,450 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０２ＫＳ３０　　　　-40	1,531 ( 1,530)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,562
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

越谷 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	124,000 円	24,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	99,222 円	2,480,544　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 198,400 円	24,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	24,800 円	24,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,800 円	24,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 498,522 円　（　　　　　　 3,777 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,800,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 144.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0668	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,656,640 円（　　　　　 12,550 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,372,754 円
②総費用	498,522 円
③純収益　①－②	1,874,232 円
④建物等に帰属する純収益	1,656,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	217,592 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	211,608 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,603 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,702,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,600 円／㎡）