別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 越谷 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   越谷 -24 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　安川　千春 印  TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 91,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 越谷市弥栄町４丁目１番２５８ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 大袋 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 大袋駅東方 2.0km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ既成の住宅地域で、今後も現状を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね東武伊勢崎線沿線の越谷市、春日部等の圏域。需要者の中心は市内及び隣接市町居住の一次取得者層 である。駅からはバス便の地域にあるものの、区画整然とした住環境良好な住宅地域であり需給関係は安定的に推移し ている。土地は１５０㎡程度で１３００～１５００万円程度、新築戸建ては２６００～２８００万円前後が需要の中心 となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅の取引が主流の地域で戸建の賃貸事例も殆ど見られない。指定容積率が低く土地価格に見合う賃料水準が形成 されていないこと、居住の快適性を重視する住宅地域にあること、建築費高騰によるコスト高も勘案し収益価格の試算 は行わなかった。従って、代表標準地を規準とした価格を考慮のうえ、市場の実態を反映している比準価格を標準とし て鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　越谷 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    147,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.5] 100 [159.3] [100.0] 100 90,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一部指標に弱さが見られるものの、景気は緩 やかな回復基調を保っており個人消費も持ち 直していることから、管内地価動向も上昇基 調が続いている。 台風１９号による浸水被害の影響はほぼ認め られず、需給関係は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.5 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％