鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

上尾 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２ｋ０５０６ -55	桶川市		更地	（　）	不整形	南東7m県道、南西4m、角地		商業 (90,400)
b	３１ｃ０５１０ -50	桶川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西11m県道、中間画地		商業 (80,400)
c	２ｋ０５１２ -59	桶川市		更地	（　）	不整形	北東12m県道、中間画地		近商 (80,200)
d	２ｋ０５０２ -20	桶川市		建付地	（　）	長方形	南西11m県道、中間画地		近商 (80,200)
e	２ｋ０４０２ -28	上尾市		建付地	（　）	長方形	南西18m国道、南東5m、角地		準住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 154,285	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.3]	167,156	100 [ 76.3]	219,077	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	219,000
b	(　 ) 160,800	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	160,800	100 [ 65.4]	245,872		246,000
c	(　 ) 155,900	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 123.7]	126,031	100 [ 59.5]	211,817		212,000
d	(　 ) 109,945	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.4]	128,741	100 [ 56.4]	228,264		228,000
e	(　 ) 79,984	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.6]	91,306	100 [ 50.2]	181,884		182,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -34.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -38.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +23.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -42.5
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 220,000 円／㎡]

上尾 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,724,444	2,008,701	7,715,743	6,081,200	1,634,543	（　0.9668） 1,580,276	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	35,117,244 円　　　　（　 151,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

上尾 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗併用共同住宅	132.85	Ｓ4	433.63
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防地区計画等	90 ％	200 ％	200 ％	232 ㎡	13.7 m x 16.9 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は路面店舗（フロア貸し）、２～４階は２ＬＤＫタイプ（平均専有面積４７㎡程度）の共同住宅を想定

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

同種物件の標準的な有効率から判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	132.85	86.6	115.00	2,845	327,175	4.0	1,308,700
							1.0	327,175
2～ 2	居宅	103.82	94.4	98.00	1,724	168,952	2.0	337,904
							1.0	168,952
3～ 3	居宅	103.82	94.4	98.00	1,733	169,834	2.0	339,668
							1.0	169,834
4～ 4	居宅	93.14	94.5	88.00	1,741	153,208	2.0	306,416
							1.0	153,208
～

計		433.63	92.0	399.00		819,169		2,292,688
								819,169

⑨年額支払賃料	819,169 円　×　12ヶ月　＝　 9,830,028 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 399.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,830,028 円　　×　　 5.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 520,991 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,309,037 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,292,688 円　×　　 94.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,712 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 819,169 円　×　　 94.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 393,695 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,724,444 円　　　　（　 41,916 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２ｋ０４賃０４　　　　-7	1,365 ( 1,364)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 92.0]	100 [110.0]	1,798	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,780 円/㎡　月額支払賃料（　 1,724 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２ｋ０４賃０４　　　　-8	1,512 ( 1,510)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,768
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

上尾 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	552,000 円	92,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	393,201 円	9,830,028　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 111,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 768,200 円	92,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	92,000 円	92,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	92,000 円	92,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,008,701 円　（　　　　　　 8,658 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9668

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	92,000,000 円	設計監理料率　 202,000 円／㎡　×　 433.63 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0494 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,081,200 円（　　　　　 26,212 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,724,444 円
②総費用	2,008,701 円
③純収益　①－②	7,715,743 円
④建物等に帰属する純収益	6,081,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,634,543 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,580,276 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,812 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,117,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 151,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
上尾 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

上尾 5-4

埼玉県

埼玉第２

氏名

不動産鑑定士　高橋　隆一

印

TEL.

鑑定評価額

49,600,000 円

１㎡当たりの価格

214,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	上尾市原新町１５番１５外｢原新町１５－１４｣				②地積　(㎡)	232 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）地区計画等 (90,200)
	1:1.2	店舗、共同住宅兼住宅ＲＣ4	事務所、小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域	北西（駅前広場）市道	水道、ガス、下水	北上尾駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 85 ｍ、南 40 ｍ、北 75 ｍ

②標準的使用

中層店舗併用共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

（駅前広場）市道

交通

施設

北上尾駅前広場接面

法令

規制

近商
(90,200)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

区画整理事業換地処分後の駅前商業地域であり、周辺地域では一般住宅や共同住宅等が徐々に増加しつつあるた
め、対象地域においても将来的な顧客流動性等の向上が見込まれる。

(3)最有効使用の判定

中層店舗併用共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 220,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 157,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ高崎線沿線で、上尾市及び周辺隣接市の商業地域。需要者の中心は個人事業主、不動産投資家や店舗
兼事務所等の建設を指向する県内を商圏とした法人等である。北上尾駅前の区画整理済地域に位置し、利便性、配置等
良好で需要は堅調である。取引水準は画地規模によって様々であるが、２００～２５０㎡程度の土地であれば、５，０
００万円前後が水準になるものとみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は商業地、路線商業地に所在する取引事例により、規範性の高い価格が求められた。一方、同一需給圏内の事
務所ビル、商業ビルや店舗の賃料は一定の水準にあるが、賃貸市場はやや未成熟で、収益性は劣り、収益価格は低位で
、現実の地価水準が反映し難いため、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　上尾 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 208,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[100.0]

100
[ 98.3]

[100.0]
100

214,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    213,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は輸出を中心に弱さが長引いているもの
の緩やかに回復しており、個人消費も持ち直
し、設備投資も緩やかな増加傾向にある。

平成２４年に換地処分された区画整理済の地
域であり、近年特に変動要因は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -5.5
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

上尾 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２ｋ０５０６ -55	桶川市		更地	（　）	不整形	南東7m県道、南西4m、角地		商業 (90,400)
b	２ｋ０４０２ -29	上尾市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東5.5m市道、北東4m、角地		商業 (90,330)
c	２ｋ０５１２ -59	桶川市		更地	（　）	不整形	北東12m県道、中間画地		近商 (80,200)
d	３１ｃ０５１０ -50	桶川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西11m県道、中間画地		商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 154,285	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.3]	167,156	100 [ 76.3]	219,077	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	219,000
b	(　 ) 170,075	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	160,547	100 [ 73.2]	219,327		219,000
c	(　 ) 155,900	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 123.7]	126,031	100 [ 59.5]	211,817		212,000
d	(　 ) 160,800	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	160,800	100 [ 70.4]	228,409		228,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -27.5
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -38.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +23.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -29.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 220,000 円／㎡]

上尾 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,784,115	2,010,815	7,773,300	6,081,200	1,692,100	（　0.9668） 1,635,922	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	36,353,822 円　　　　（　 157,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

上尾 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗併用共同住宅	132.85	Ｓ4	433.63
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防地区計画等	90 ％	200 ％	200 ％	232 ㎡	13.7 m x 16.9 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は路面店舗（フロア貸し）、２～４階は２ＬＤＫタイプ（平均専有面積４７㎡程度）の共同住宅を想定

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

同種物件の標準的な有効率から判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	132.85	86.6	115.00	2,855	328,325	4.0	1,313,300
							1.0	328,325
2～ 2	居宅	103.82	94.4	98.00	1,734	169,932	2.0	339,864
							1.0	169,932
3～ 3	居宅	103.82	94.4	98.00	1,750	171,500	2.0	343,000
							1.0	171,500
4～ 4	居宅	93.14	94.5	88.00	1,755	154,440	2.0	308,880
							1.0	154,440
～

計		433.63	92.0	399.00		824,197		2,305,044
								824,197

⑨年額支払賃料	824,197 円　×　12ヶ月　＝　 9,890,364 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 399.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,890,364 円　　×　　 5.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 524,189 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,366,175 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,305,044 円　×　　 94.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,829 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 824,197 円　×　　 94.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 396,111 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,784,115 円　　　　（　 42,173 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２ｋ０４賃０４　　　　-7	1,365 ( 1,364)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	1,838	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,790 円/㎡　月額支払賃料（　 1,734 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２ｋ０４賃０４　　　　-8	1,512 ( 1,510)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,768
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

上尾 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	552,000 円	92,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	395,615 円	9,890,364　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 111,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 768,200 円	92,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	92,000 円	92,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	92,000 円	92,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,010,815 円　（　　　　　　 8,667 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9668

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	92,000,000 円	設計監理料率　 202,000 円／㎡　×　 433.63 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0494 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,081,200 円（　　　　　 26,212 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,784,115 円
②総費用	2,010,815 円
③純収益　①－②	7,773,300 円
④建物等に帰属する純収益	6,081,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,692,100 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,635,922 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,051 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,353,822 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 157,000 円／㎡）