鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

上尾 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２ｋ０４１３ -44	上尾市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5m市道、中間画地		１住居都市計画道路 (60,200)
b	２ｋ０４０２ -18	上尾市		更地	（　）	長方形	南東5.8m市道、中間画地		２住居 (60,200)
c	２ｋ０４０２ -25	上尾市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		１低専 (60,100)
d	２ｋ０４１３ -3	上尾市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１低専 (60,127)
e	２ｋ０４０４ -8	上尾市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 138,300	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	134,197	100 [ 89.1]	150,614	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	157,000
b	(　 ) 157,304	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	171,512	100 [ 113.8]	150,714		157,000
c	(　 ) 130,605	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	124,981	100 [ 85.1]	146,864		153,000
d	(　 ) 127,965	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.5]	124,844	100 [ 88.2]	141,546		148,000
e	(　 ) 111,068	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.9]	117,037	100 [ 87.4]	133,910		140,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 152,000 円／㎡]

上尾 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既存の宅地であり適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,833,194	359,520	1,473,674	1,087,300	386,374	（　0.9739） 376,290	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	8,362,000 円　　　　（　 78,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

上尾 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	55.12	ＬＳ2	101.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	106 ㎡	9.4 m x 9.3 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ（約５１㎡）各階同型、計２戸を想定

⑦有効率　 99.6 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	50.88	99.6	50.68	1,484	75,209	2.0	150,418
							1.0	75,209
2～ 2	居宅	50.88	99.6	50.68	1,530	77,540	2.0	155,080
							1.0	77,540
～

～

～

計		101.76	99.6	101.36		152,749		305,498
								152,749

⑨年額支払賃料	152,749 円　×　12ヶ月　＝　 1,832,988 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 101.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されている為計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,832,988 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 76,985 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,756,003 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	305,498 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,927 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 152,749 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 74,264 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,833,194 円　　　　（　 17,294 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２ｋ０４賃０１　　　　-9	1,185 ( 1,185)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.9]	100 [ 75.0]	100 [ 92.0]	100 [105.0]	1,637	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,597 円/㎡　月額支払賃料（　 1,530 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２ｋ０４賃０１　　　　-10	1,133 ( 1,132)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 80.0]	100 [ 88.0]	100 [105.0]	1,488
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

上尾 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	83,000 円	16,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	73,320 円	1,832,988　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 138,600 円	16,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	16,600 円	16,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,600 円	16,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 359,520 円　（　　　　　　 3,392 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,600,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 101.76 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,087,300 円（　　　　　 10,258 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,833,194 円
②総費用	359,520 円
③純収益　①－②	1,473,674 円
④建物等に帰属する純収益	1,087,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	386,374 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	376,290 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,550 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,362,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
上尾 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

上尾 -17

埼玉県

埼玉第２

氏名

不動産鑑定士　清岡　明

印

TEL.

鑑定評価額

15,700,000 円

１㎡当たりの価格

148,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	上尾市谷津２丁目４６１番１１｢谷津２－７－７｣				②地積　(㎡)	106 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	台形 1:1	住宅Ｗ2	アパート、駐車場も見られる住宅地域	南西5m市道	水道、ガス、下水	上尾 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 60 ｍ、南 40 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.5 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 106 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位　北　　５
ｍ市道

交通

施設

上尾駅南西方

700m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅やアパート等が見られる駅徒歩圏内の熟成した住宅地域で、格別の変動の要因はなく、利便性の高い地
域としての現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 153,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 79,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ高崎線沿線の上尾市及び周辺の市町である。主な需要者は、戸建住宅購入目的の市内及び近隣市町
からの転入者である。景気は米中貿易摩擦の余波で停滞。地価は、昨年来の景気回復基調と超低金利政策の継続を背景
に需要は改善し、上尾駅駅徒歩圏の土地は、希少性があり上昇は維持されている。上尾市徒歩圏上位住宅地規模１００
～１３０㎡程度の需要は、土地で１９４０万円前後、新築分譲戸建は、建物９９㎡で３６５０万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、実際の取引価格に基づく市場分析を反映した実証的価格で、上尾駅に比較的近い類似性の高い事例による
市場分析から得られた比準価格の説得力は高い。一方、収益価格は、不動産の収益性に着目した理論的価格であるが、
上尾市においては、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。よって、比準価格を重視し
、収益価格を参考に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　上尾 -11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 120,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.5]

100
[ 80.9]

[104.5]
100

148,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    147,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

米中貿易摩擦が継続中で世界景気は先行き不
透明。景気は消費税増税後の極端な落込みは
見られず、維持されているが市場は停滞気味
で先行き不透明。

上尾駅徒歩圏の生活上の利便性に恵まれた上
位の住宅地域。売り物件は少なく希少性があ
り、需要は底堅い。地価は景気を背景に上昇
傾向にある。

近隣地域内において概ね標準的であり、個別
的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　 -13.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

上尾 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２ｋ０４０２ -23	上尾市		建付地	（　）	長方形	北西5m市道、南西4m、角地		１住居 (70,200)
b	２ｋ０４１３ -38	上尾市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西6m市道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
c	２ｋ０４１３ -3	上尾市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１低専 (60,127)
d	２ｋ０４１２ -58	上尾市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、北東4m、角地		１住居 (70,160)
e	２ｋ０４０６ -12	上尾市		貸家建付地	（　）	長方形	南東5m市道、北東4m、角地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 135,464	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	129,631	100 [ 95.1]	136,310	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	142,000
b	(　 ) 99,088	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	90,740	100 [ 89.6]	101,272		106,000
c	(　 ) 127,965	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.5]	124,844	100 [ 89.1]	140,117		146,000
d	(　 ) 226,651	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 107.6]	211,906	100 [ 93.6]	226,395		237,000
e	(　 ) 139,442	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.6]	129,593	100 [ 95.1]	136,270		142,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 153,000 円／㎡]

上尾 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,836,841	359,665	1,477,176	1,087,300	389,876	（　0.9739） 379,700	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	8,437,778 円　　　　（　 79,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

上尾 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	55.12	ＬＳ2	101.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	106 ㎡	9.4 m x 9.3 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ（５１㎡）各階同型、計２戸を想定

⑦有効率　 99.6 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	居宅	50.88	99.6	50.68	1,487	75,361	2.0	150,722
							1.0	75,361
2～	居宅	50.88	99.6	50.68	1,533	77,692	2.0	155,384
							1.0	77,692
～

～

～

計		101.76	99.6	101.36		153,053		306,106
								153,053

⑨年額支払賃料	153,053 円　×　12ヶ月　＝　 1,836,636 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 101.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されている為計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,836,636 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 77,139 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,759,497 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	306,106 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,932 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 153,053 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 74,412 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,836,841 円　　　　（　 17,329 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２ｋ０４賃０１　　　　-9	1,185 ( 1,185)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.9]	100 [ 75.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	1,674	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,600 円/㎡　月額支払賃料（　 1,533 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２ｋ０４賃０１　　　　-10	1,133 ( 1,132)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 85.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	1,450
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

上尾 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	83,000 円	16,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	73,465 円	1,836,636　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 138,600 円	16,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	16,600 円	16,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,600 円	16,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 359,665 円　（　　　　　　 3,393 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,600,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 101.76 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,087,300 円（　　　　　 10,258 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,836,841 円
②総費用	359,665 円
③純収益　①－②	1,477,176 円
④建物等に帰属する純収益	1,087,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	389,876 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	379,700 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,582 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,437,778 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,600 円／㎡）