別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月8日　提出 深谷 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   深谷 9-1 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　鳥羽　健二郎 印  TEL.

鑑定評価額 2,480,000,000 円  １㎡当たりの価格 27,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 深谷市幡羅町１丁目８番１１外 ②地積 　(㎡) 89,365   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:2 工場 大規模工場が建ち並 ぶ国道沿いの内陸型 工業団地 北東20m国道、三方路 水道、ガス 籠原 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西 1,000 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 450.0 ｍ、規模　　    90,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ国道 交通 施設 籠原駅北西方 1.8km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 埼玉県北部に位置する内陸型の工業団地で、既に工業地域として成熟しており、今後も現況の状況で推移するも のと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は埼玉県北部及び群馬県南部において高速道路・市街地へのアクセスに優れ、工場・物流施設等が所在する 工業地域と判定した。主たる需要者は、首都圏北部に製造・物流拠点を必要とする法人等が想定され、投資採算性及び 業務の効率性を重視して不動産を選別している。やや弱さがあるものの経済対策・金融政策の効果等を背景に景気の緩 やかな回復が続いており、企業収益が好調なことから設備投資等により事業用不動産の取引が見られる状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、不動産の市場性に着目し、市場において実際に成立した取引事例の価格から求められた実証的な価格であ る。本件のような首都圏中心部から距離がある工業地域にあってはその主たる取引動機が自己使用目的であり、また工 場・倉庫等の賃貸需要や供給が安定的に見られず賃貸市場が成熟していないため、収益性を考慮して収益価格を査定す ることが困難であることから比準価格を標準とし、標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吉見 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,500 円／㎡ [103.6] 100 100 [100.0] 100 [128.3] [102.0] 100 27,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 弱さが一段と増しているものの景気の緩やか な回復が続いており、企業の設備投資等によ る事業用不動産の取引が見られる状況である 。 既に工業地域として成熟しており、特別の変 動要因はない。同工業団地内で撤退したジャ パンディスプレイ深谷工場跡地は更地のまま である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +3.1 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％